j瑞峰置业4月第一周东莞楼报告-瑞峰置业首页.docVIP

j瑞峰置业4月第一周东莞楼市报告 （2013.4.1—2013.4.7） 目录 一、宏观环境导读 4 二、宏观经济政策环境及解读 5 1、国内 5 1.1经济层面 5 1.2政策动态 8 1.3市场动态 11 2、东莞 14 2.1经济层面 14 2.2政策动态 15 限购取消影响甚微 以价换量大势所趋 一、宏观环境导读 1、宏观：取消限购非影响楼市关键，信贷决定走势 以价换量大势所趋 经济层面：国家统计局发布数据显示：2014年一季度全社会固定资产投资增速同比下滑3.3%，房地产开发投资增速同比下降3.4%；1至5月地产同比投资降幅达到5.9%，拉低全社会投资增速已超过一个百分点，建材、电器等地产上下游产业增速同比下降7%。住房结构供过于求、社会进入老龄化趋势明显、我国正处于17年前开始的建筑周期尾声等导致了地产投资下滑。长久以来我国财富积累过于依赖房地产交易，所以地产业下滑才会显现如此巨大影响力。各种迹象显示，地产不景气造成民众财产缩水、消费指数下滑，2014年我国宏观经济会呈现前低后稳的态势，这是我国全面经济结构调整中必须面对的事实。 政策层面：上半年，在信贷政策从严、市场需求疲软等多重因素影响下，全国房地产开发投资、商品房施工面积、销售面积等房地产市场运行的核心指标增速全线回落，楼市整体表现出降温、分化态势。这是房地产市场发展到一定阶段的必然结果，是趋势性的正常回落。短期内房价下滑有利于抑制投机性需求泡沫，促进房地产市场回归理性。长期来看，房地产行业经过十几年快速发展后已进入高基数低增长的调整期。 回顾已经进行了十年的房地产调控，经验似乎都预示着，一旦楼市发展速度慢下来，调控刹车就会放松，救市政策便会出台。2014年各地纷纷取消限购政策，从全国范围看，已经不是影响楼市的关键政策，信贷是否会放松，将成为判断未来一年内楼市走势的唯一最关键因素。 1、国内 1.1经济层面 1.1.1、7月财政收入增速放缓 地方偿债压力将进一步加大财政部日公布了2014年7月财政收支情况，7月份，全国财政收入12662亿元，比去年同月增加813亿元，增长6.9%。财政部表示，后几个月，受扩大营改增增加减税、去年收入基数逐步提高等因素影响，中央财政收入增长仍较困难。7月份主要收入项目中，涉及房地产相关税收仍然低迷。房地产营业税400亿元，增长4.7%，主要受房地产市场成交额下滑的影响；建筑业营业税311亿元，增长8.4%。国内房地产行业持续低迷，地方债还款高峰期将至，面对巨大财政收支缺口，地方政府债务风险正在不断显现出来。与此同时，在经济下行压力之下，今年上半年多数地方政府的财政收入增幅放缓，而刚性支出不减，地方债的偿债压力陡增。 克强指数汇丰PMI皆回落：房地产拖累内需增长汇丰昨日(8月21日)公布的数据也显示，8月汇丰制造业PMI初值为50.3%，创3个月新低，不仅低于预测值51.5%，也大大低于7月终值51.7%。拖累内需增长的主要动因是房地产，这是多家机构的普遍认识。从7月房地产数据来看，房产市场下行趋势不改，且资金面继续收紧。华创证券认为，在此背景下，叠加淡季因素，地产链条化工品价格走势均显疲弱，水泥、PVC期货价格下跌，玻璃期货价格低位调整。尽管将近40个城市自7月以来陆续取消限购政策，但瑞银报告称，7~8月，全国41个重点城市的房地产销量仅分别环比小幅回升3%和4%。全国销量的表现则更加糟糕：5月环比下降11%，6月继续环比下降4%，7月更是环比下降18%，市场似乎并未对政策放松作出积极响应。发改委智囊:经济未脱离下降通道 到降息和降准窗口 发改委宏观经济研究院副院长陈东琪称，中国经济尚未摆脱中长期下降通道，目前已到降息降准时间窗口。陈东琪接受路透社采访时说，今年三、四季度中国的GDP增幅会在7.5%左右，而明年可能会继续回落0.5个百分点至7%左右，经济整体仍运行在下行通道中。建议货币政策宜适时调整为稳健偏松，其中今年下半年和明年都是降息和降准的时间窗口。在发改委研究院副院长陈东琪表态之前，央行调查统计司副司长徐诺金在某论坛上表示，中国经济处于准通缩已成共识，需要用投资拉动经济增长，近期要考虑下调存准和利率。许诺金说，目前社会各界应认识到经济已处准通缩之中，稳健的货币政策要侧重长期引导资金成本下降，投资仍是经济增长主要动力 解读：分析人士指出，央行在连续两周净回笼货币后转向小幅度净投放是出于安抚市场的考量，上周7月金融统计数据大幅度下滑、经济数据也不如如期，央行当周小幅度投放资金是为了防止市场形成恐慌预期。 从经验来看，这段时间资金面偏紧属于季节性因素，催化剂可能主要是财政存款和准备金上缴，但今年还可能存在2个超预期因素，一是经历了7月金融数据的大幅下降以后，8月金融机构放贷的压力增加，使得更多的资金得以配