柳州市商业商圈调研保利商业广场定位报告材料.ppt

保利商业项目调研报告;目 录; 柳州宏观商业市场概况;柳州区域优势;行政区划;;柳州交通;柳州市五大商圈分布图;柳州五大商圈业态格局;柳北商圈;商圈竞争特点;柳州商圈业态分布图;柳州消费人群结构分析（一）; 柳北区：是大型工业企业、事业单位和民营单位很密集的一个大区域，如柳钢、柳化等，人口约44万，月人均收入在3000元---5000元居多，这个区域的人居环境亦复杂，消费观念强，但区域的无标志性大型商业中心，距离城中商圈也较远，是保利商业项目未来发展的客群基地。; 城中区：最老的行政、商业、金融三位一体中心，人口近20万，消费层次较高，居民综合文化素质强，对于品味的需求也高，这个区间的人均月收入在3000元---5000元之间居多，是保利商圈很长一段时间内最重要的消费群体构成，直线距离也很近，易受保利商业项目的辐射和影响。 ; 鱼峰区：厂矿企业区，很多国营老单位和事业单位、各类专业批发市场组合成这个区间的消费人群，人口约25万，人均收入一般，消费观念比较传统，月人均收入1000元---4000元居多，对于较高档商品的需求层面不太强烈，属于比较务实的消费群体，属于河东商圈的次级消费群体。; 柳南区：柳南区与柳北区相似，民营单位、事业单位、大型工业企业如柳微、柳工等组合成的消费群体，人口30万，这个柳南区是属于人均收入跨度区间最大的区域，也是柳州区域面积最大的一个城区，月人均收入1500元---6000元居多，消费观念新旧兼容，人居环境较为复杂，三教九流都有，品味不一，不过消费观念强，是保利商圈的潜力消费群。; 河东区、高薪开发区：新一代的柳州高档商务住宅小区和高新技术开发区，也是新的行政事业单位和金融、商业区域，这里人居环境是最好的，建筑档次和格局也是柳州最高的，标志精英群族的生活品质，商业业态设计也很齐备，这里居住的群体都是柳州各个阶层的精英人均收入高，月均收入范围在3000---2万区间的居多，唯一不足的是目前入驻率极低，很多业主购房出租和空置较多，整个区域覆盖人口不足10万，阳光100附近区域入驻率更低，不足1万。河东区域消费目前还主要靠柳州其他城区消费群体辐射，这是目前这区域短期内存在的缺憾，3-5年内很难满足业态消费需求的入住率。;总结：大家透过表格很清晰看到柳州各城区的消费结构指标和目前柳州人均消费力特征，超过90%的人对于50-300区间价格的商品接受度还是比较高的，对于300-1000价格中档品牌的商品购买力接近30%-50%，对于高端品牌价格高于1000以上的消费力不足5%，对于指导保利商业楼盘招商品类和定价区间有极大的参考意义，另外，目前保利商圈配套成熟，仅3.5公里范围内就有20多个成熟小区，常住人口超过25万，消费人群集中。;五星商圈竞争分析;商业项目名称 ;五星商业大厦 ;银座百货 ;五星商圈主要商业项目经营情况对比（业态、代表品牌、价格档次、陈列）;兴隆大厦 ;龙城地下商业街 ;零售百货业态成功和失败的原因 ;保利项目地区域市场分析;恒通项目背景分析;保利地标;项目地区域市场分析;项目地区域市场分析; 保利大江郡商业定位建议; 优势（S）：;劣势（W）：;机会（O） ： ;威胁（T）：; 总体定位：原则上，针对“产品结构”的不同层次和功能特征，理性规 划、分类选择商业形态、体量、业态组合和开发节奏 市场定位： 商业定位： 引领柳州“城市高端商务”配套和“区域时尚消费”（购物、餐饮、娱乐和休闲）的城市新兴商业次中心、柳北区商业中心； 产品定位： 主力（核心店）+精品店+休闲 ;商业总体定位： 引领柳州“城市高端商务”和“区域时尚消费”（购物、餐饮、娱乐和休闲）的城市新兴商业次中心、柳北区商业中心； 功能定位： 购物——此项功能至少满足四个目标客层的需求 餐饮——商务宴请、休闲餐饮、大众餐饮消费 娱乐——主要满足市民消费 休闲——商务客和市民的休闲消费; 保利商业运作、商业规划设想; ;