投资XX大酒店可行性分析报告(DOC 7)_精品.docVIP

投资XX大酒店可行性分析报告 引言 本报告估价对象是XX大酒店估价项目。对象周边有XX等商业设施。项目总面积为100000平方米左右。其中配套面积30000多平方米。绿化率51。2%。是一个按照国家星级标准评定打造的五星级酒店。 估价人员认真分析了所掌握的资料，并进行了实地勘探和对临近地区的调查以后，根据估价对象的特点和本身的实际状况，选取市场比较法，收益法和假设开发法作为本次估价的基本方法。最终确定估价对象在某年某月某日的估价结果为：项目单价14689。9/平方米 市场比较法 市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过类似房地产进行比较，这些类似房地产的成交价格做适当的修整，以估算估价对象的合理价格或价值的方法。 目前市场上与本项目类似的一部分产品，都是作为酒店项目经营，提供固定回报，业主不可以自住，包租结束后提供回购，面积小总价低。 表1可比项目概况表 序号 案名 回报率 提供回购否 出售比例 酒电星级 1 天骄 8．5% 是 100% 4 2 飞雕 8% 否 100% 4 3 碧云 8．9% 是 100% 经济 4 亚龙 8% 否 100% 4 5 维奇 8% 是 100% 经济 表2市场比较法计算XX的价格 定价因数 细化因数 权重 天骄 飞雕 碧云 维奇 亚龙 （%） 评分 得分 评分 得分 评分 得分 评分 得分 评分 得分 地域因数 10% 环境 升值前瞻 5% 0.4 0.02 0.3 0.015 0.5 0.025 0.4 0.02 0.3 0.015 酒店气氛 9% 0.2 0.018 0.4 0.036 0.1 0.009 0.2 0.018 0.2 0.018 人文氛围 4% 0.1 0.004 0.2 0.008 0.1 0.004 0.1 0.004 0.2 0.008 自然环境 3% 0.3 0.009 0.1 0.003 0.3 0.009 0.2 0.006 0.1 0.003 治安状况 3% 0.1 区域印象 4% 0.2 交通 车管 2% -0.2 公交 3% 0.3 配套 学校 2% 0.5 菜场医院 2% 0.3 商场银行 4% 0.5 楼盘个例 40% 规模 6% -0.4 平面设计 8% 0.5 设备 8% -0.5 装修 9% -0.4 建筑选材 4% 0.4 外观 5% 0.5 车位 5% -0.2 物管 8% 品牌 7% 0 收费 1% 0 工程6% 潜在风险 6% 0.5 合计 1.3 0.122 0 0.065 3.5 0.246 2.6 0.202 0.8 0.107 楼盘比较价格 11915 14500 12000 14581 11408 比较价格 13369 15443 14952 17526 12629 根据每个项目和本产品的相似度以及区位特征等，每个产品都有不同的权重值，分别是：天骄 40%，飞雕30%，碧云10%，亚龙10%，维奇10% 分别以每个项目楼盘销售价格乘以比较系数得出每个产品的比较价格，再将每个项目的比较价格乘以其相应的权重，得出最后的权重值，将所有权重值相加得出本项目的市场价格。 收益法 收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率和资本化率，收益乘数将其转化为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 要预测XX酒店的价值，首先应预测其未来收入。XX酒店建成后，应有如下收入：客房，餐饮，休闲逸乐，会议。 客房收入 年客房总收入 表三。年客房总收入 年份 房价 入住率 年毛利 平均利润 2006 480 45%185435712 2007 560 40%2008 680 80% 241274880 2009 650 50% 144144000 2010 680 65% 196035840 2011 680 55% 165876480 2012 780 55% 190270080 2013 780 65% 224864640 2014 800 70% 248371200 2015 800 70% 248371200 客房毛利率为40% 客房毛利为：18544X40%=8344。8万元 税：18544X5。6%=1038。46万元 支出 电器折旧 5年更换一次设备 90万元/年 维修保养 50万元/年 客房净收益：8344。8-1038。46-90-50=7166。34万元 餐饮收入 中餐厅 中餐厅的面积1700平方米，可以容纳40桌，400人同时用餐，预计人均消费120元/人 预计每天消费人数达到200人左右。 月营业收入为： 120X200X30=72万元 毛利率为57%，毛利为72X57%=41。04万元 税 72X5。6%=4。03万元 税后收入 37．01万元 全年收益=444。