无锡顺驰理想城市度营销报告-230PPT.ppt

区域现有客源特征分析 市区客源 市区购买力有限的普通职工家庭 市区将要结婚的年轻家庭 周边区域、乡镇客源 江阴市霞客镇的私营业主 玉祁镇、前洲镇的乡镇居民、政府公务员、私营业主 新城、园区客源 本区域内的原有居民、政府公务员、私营业主 本区域内的本区域内的企业中高级管理者 部分投资型客源 市区部分投资商人 江阴部分投资商人 先有鸡，还是先有蛋？ 商业与城市的关系，关键在于人气！ 大盘也需要区位认同 湖滨新城、惠山新城 ——同为大盘舞台，和者众寡不一 滨湖新城： 万科?魅力之城——7月第三批房源开盘当天销售105套 顺驰?天 鹅 湖——7月第三期400多套房源第一天选房预定80套 惠山新城： 复地?公 园 城——6月开盘推出一百多套，至今去化不到20套 惠山新城已建立知名度，但为市场接受尚需时日！ 理想城市，绝对大盘 1700亩土地，携绿地集团共执无锡大盘开发之牛耳 柔性空间，规划开放式创意生活 生态走廊，世界公园，谋定健康 20000平米时尚街区，构筑理想消费领地 新城大盘的商业命题 惠山新城仅几个大盘的开发面积已逾300万平米 惠山新城成为人口疏导的重要方向 未来5年的规划人口达36万人 —— 未来，足以成就一个市级商业中心 新城大盘的商业命题 惠山新城商业项目众多： 天力商业广场、新世纪时代商业广场、赛维拉金融广场、明发商业广场等项目，集商业、餐饮、影城、娱乐、酒店公寓多种功能，业态涵盖大型超市、家居广场、购物中心、精品商业街、美食广场等。 新城大盘的商业命题 到2004年底，惠山新城（原堰桥、长安、西漳三镇合并后的范围）现有人口13万，加上8万外来人口，总共为21万。 未来新增的城区居民主要来自前洲、玉祈、霞客、青阳、东北塘、无锡市区等地区，以及落户惠山经济开发区产业园区的企业员工和管理人员。 随着新城环境的不断改善，入住人口层次将先低后高，以中低为主。 小结： 第一，惠山新城虽颇具发展潜力，但产业导入实施乏力， 人气难以聚集； 第二，惠山新城积极开发商业项目，渐成规模，利好住宅 项目，但人居分布尚未形成定局； 第三，理想城市位居大盘之首，开放式独立社区，商业须 在服务于自身的基础上，对外形成引力； 第四，商业部分的规划应为整个项目贡献价值。 理想城市，商业的定位 项目一期开发面积15万平米，05年开工，07年入住。 那么商业的定位取决于以下几方面： 位置：理想城市的几何中心 交通：小区级道路交汇口，开放的交通，开放的社区 人口：社区约5万人的大规模居住人群，划定一级服务商圈 品质：超前的社区规划引领现代生活方式 价值：有效的商业运作将促进住宅的销售 抗性：新区商业的成熟至少三年，需要适宜的规模，并伴随 业态的自发调整 定位：聚集效应——区域级集中式商业中心 商业规划理论认为： 郊区新城商业，一般与新城建设的人口导入相配套，与城市规划相衔接，并坚持高起点、高标准，突出功能开发，形成可持续发展的商业空间。 理想城市的规划人口逾4万人，集中于不足1公里半径区域内，业主对高品质的生活有着丰富的需求，只有聚集起品牌商家，以适当的规模求得商业经营的良性循环，以区域级商业中心的大手笔形成对社区外的吸引，最终返哺理想城市社区的商业价值。 商业价值的核心——居留的理由 本项目的商业定位为区域级集中式商业中心，在此前提下，商业规划的重点就在于如何在有限的商业规模中（约 2 万平方米），塑造丰富的商业内涵。 本项目将通过三个板块的差异化设计，共同创造一个商业价值属性：长时间的逗留理由。 从主力超市到餐饮、娱乐，其带给消费者的感受是不同的，因此我们打造商业中心三大板块就是要为人们提供一种徜徉此间的理由，从而塑造商业价值。 理想城市，商业的规划 三大板块，构建购物、休闲、娱乐街区 第一板块：主力超市、品牌餐饮 ——聚集人气 第二板块：休闲娱乐中心 ——第三空间 第三板块：递进式商业内街 ——购物体验 商业规划解构 第一板块：人气论 商业的成熟在于人气 超市是最好的聚集手段 餐饮是夜生活的起动机 解构： 超市位于板块东北角，两面临街，中型规模GMS 餐饮位于板块内部，形成围合式餐饮广场 可设计二、三层不等，户型分割自由，地势错落自由 广场设停车场、滚梯