淮安中誉房地产项目可研报告_精品.doc

淮安中誉房地产开发有限公司 阳光湖项目可行性报告 开 发 商：淮安中誉房地产开发有限公司 投 资 商：淮安中誉房地产开发有限公司 营 销 商：淮安诺因房地产咨询有限公司 策划单位：南京厚石企业策划有限公司 设计单位:英国LA（上海）建筑设计有限公司 第一章 项目概述 本章内容是本报告的重点情况和结论的总结性描述，以给出本项目的概况。 项目概况 项目背景 项目取得方式及预计投资总额 项目取得方式：项目宗地由周江平先生个人于2013年7月通过公开挂牌竟价所得 预计投资总额：土地挂牌价为27400万元，土地款成交价为28200万元 ，预计项目投资总额约为98000万元。 项目合作方式 本项目为周江平先生个人独资经营 1.2项目现状 1．2．1项目位置：本项目案名“中盾·法兰郡”，位于“淮安市清浦区北京南路以东、枚乘路以北、一支渠以西、柴米河以南”。北侧紧挨阳光湖公园，仅有柴米河一河之隔，距离清浦区区政府约为1500米，距在建的淮安市住建局、淮安市农委、淮安市教育局约为800米，距筹建中的宁淮现代服务业聚集区约为3000米。 1.2.2项目地段：本项目是淮安市清浦区清浦新城的重点招商引资项目，地理位置比较优越，是淮安市南大门的形象工程，周边有淮中清浦分校、南京外国语学校（在建）、南京鼓楼医院淮安分院（在建），伊美假日酒店（装修中）、禧来乐国际商贸城、苏宁睿城、汽车南站等。 1.2.3项目现状：项目地块宗地编号为“2013浦挂第3号”，土地为净地，目前一期已全部平整，其中一期中的A区已准备施工建设。项目总体规划已全部通过，用地许可证已办理，土地证、规划许可证、施工许可证尚在办理中。 1.2.4项目规划要求要点：宗地总面积为135992.1㎡，为商业、居住用地（商业比例不大于10%），容积率≤1.5,建筑密度≤35%,绿地率≥30%。 可行性研究初步结论 投资环境可行性结论： 淮安市位于苏北平原中心地域，是江苏省省辖市，也是一代伟人周恩来的故乡和全国历史文化名城。她下辖清河、清浦、楚州、淮阴四区以及洪泽、金湖、涟水、盱眙四县，境内平原广袤，山清水秀，资源丰富，古有“淮上江南”、“壮丽东南第一州”之美誉，现已成为江苏南北交通文汇中心、全国重要的农副产品产加销基地和新兴的工业基地。 历史悠久的淮安秦时置县，经历了两千年的川流徙变，饱经了陵夷兴替的艰难跋涉。据史料记载，当年大禹治水的指挥部，就设在今天洪泽县境内的龟山；中国历史上第一个国君“启”的母亲，便是现在洪泽、盱眙这一带的涂山族人。淮安境内有著名的“青莲岗文化”和“下草湾文化”遗址，商周时期是徐文化的中心地域。明清时期，淮安得大运河、淮河之惠，清江浦为“南船北马”交汇之地，有“九省通衢”、“七省咽喉”之誉，是漕运枢纽、盐运要冲，鼎盛时期曾与运河沿线的扬州、苏州、杭州并称“四大都市”。 市场可行性结论 淮安地处以上海为龙头的长江三角洲地区，是长三角城市群22城市之一，是长三角城市经济协会成员市。是全国历史文化名城，至今已有2200多年历史。是新兴的工业城市，全市有近3万家工业企业，其中包括大型企业淮阴卷烟厂和清印集团等重点企业。淮安已成为在经济大发展下迅速崛起的工业和交通枢纽城市。江苏省十二五规划中已将淮安定为苏北重点中心城市，在这样的契机下，投资40亿的中国移动淮安（10086）呼叫中心落户淮安市高教园区，由南京市国资企业投资的宁淮现代商务聚集区落户淮安清浦新城,南京外国语学校淮安分校. 南京鼓楼医院淮安分院等项目都准备开工建设,淮中清浦分校2014年秋季开始招生,南外计划2016年秋季计划招生.这对清浦区乃至淮安市整个淮安淮安是个人口大市，淮安市作为三线城市，以刚性需求为主，目前房价仍处于全国地级城市较低水平，受全国市场冲击较小，目前仍处于理性、健康发展时期，具有一定的上涨空间。 项目本身可行性结论 本项目距宁淮商务聚集区3公理，随着南外分校、鼓楼医院分院的陆续开工建设，会吸引相当部份富裕人群购买我们的产品，淮安对子女教育的重视程度都高于其他周边城市。再加上我们地块周边自然景观资源丰富、交通便利，也会吸引更多的人群选择我们的产品。 经济可行性结论 序号 项目总销（万元） 项目总投（万元） 利润率（%） 内部收益率（%） 盈亏平销售 均价（元/㎡） 资金回笼(年) 1 137000 97800 21.8 17.8 4817.91 3 综上所述项目价格低于周边楼盘价格，且有一定的上升空间，内部收益高于12%，项目本身而可行。 第二章 项目自身可行性分析 1 项目现状 项目位置 项目宗地处于淮安市清浦区清浦新城，清浦新城是淮安市的南大门，与江苏省会城市相距2小时车程，项目距南京市政府投次的宁淮商务区只有3000路程，距淮安市清清区政府约1000米。项目名称中盾·法兰郡。