2018年0320东营城市及地产概况.docx

东营城市及地产概况一、东营城市概况1、地理位置及行政区划东营市土地面积达8243平方公里（中心城区486平方公里）成立于1983年，位于山东省北部黄河三角洲地区，黄河在东营市境流入渤海。东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。东营市辖东营、河口2个区，广饶、垦利、利津3个县，共有40个乡镇街道，其中14个街道、23个镇、3个乡。人口2017年末，全市常住人口215.46万人，其中，城镇人口达到145.97万人，东营区常住人口80.31万人。预计2020年市域总人口规模为280万人，城镇化水平为72%，城镇人口为202万人经济2017年东营市实现生产总值3801.78亿元，在山东省排名第八；2017年东营市实现人均地区生产总值178312元，在山东省排名第一；全市居民人均可支配收入34830元，其中，城镇居民人均可支配收入44763元，农村居民人均可支配收入16252元；2017年一般财政公共预算收入232.88亿元，公共财政预算支出277.77亿元；三产结构比3.5：62.2:34.3，重点发展新型工业、石油化工及盐化工、橡胶轮胎、汽车配件及有色金属4、东营市总体规划发展分析（2005－2020）空间布局一个中心城、四个次中心城、十个卫星城镇和二百个新型农村社区。布局说明解析一个中心城：纳入垦利，依托广利港、黄河路东延规划滨海生态城，形成“一城五组团”的生态型组团四个次中心城：广饶县城、利津县城、河口城区和东营港城，是市域南部、西部、北部和滨海的区域性中心城市。“十个卫星城镇”：分布在中心城和次中心城周边，按照规划，2020年达到万人以上的目标。二百个新型农村社区：将依托卫星城镇、一般乡镇驻地和中心村，建设新型农村社区(即农民居住社区和社区服务中心)，辐射带动周边村庄，推动社会主义新农村建设。5、东营“中心城”发展规划（2005—2020）1)发展布局结构：将垦利县城纳入中心城，依托广利港、黄河路东延规划滨海生态城，形成“一城五组团”的生态型组团式布局结构。2）发展策略：按照“东扩、西疏、南展、北延、中优”的发展策略，形成一个中心城和由东城、西城、垦利、滨海、广利港五个组团组成的黄河三角洲中心城市。3）发展规模：规划控制面积约1100平方公里。2020年城市人口规模达到120万人以上。4）各组团定位说明：东城组团：包括市级行政办公、科教和文化中心，重点发展高端产业和旅游服务业；西城组团：包括胜利油田办公及科研中心、石油大学和东营区行政办公所在地，重点发展石油机械装备制造业和商业服务业；垦利组团：包括垦利县的行政办公、文化中心，重点发展生态旅游、商贸流通、生态养殖和机械制造业，控制发展化工、炼油等污染产业；滨海组团：打造集观光旅游、休闲度假、滨海居住于一体的滨海生态组团；广利港组团：规划成为集商港、客运港和旅游港为一体的综合性港口，重点发展临港工业、物流、旅游和港区生活配套设施。中心城区规划范围、开发边界、用地规模：中心城区东至溢洪河，西至东营区行政区界及西六路，南至南外环路及东营南站，北至潍坊路和东营区行政区界，规划控制范围约486平方公里；开发边界范围310.79平方公里；规划2020年中心城区城市建设用地规模119.87平方公里，人均用地119.87平方米。二、东营地产概况1、土地市场2017年与2018年价格比较根据中国土地市场网土地结果统计，2017年与2018年挂牌出让的商住用地及商服用地中，仅有东城西南片区、西城新片区两个共同区域。2017年-2018年摘牌土地区域分布按照土地成交面积计算，开发区片区、河口片区及首站片区成交面积较多，其中开发区片区成交面积尤为突出，共成交913亩。（其中商服用地容积率多在1.5-2.5之间，商住用地容积率多在1.2-1.6之间）行政区成交区域成交宗数土地面积（亩）均亩单价（万元/亩）均楼面地价（元/㎡）东营区开发区片区7913.937775129 1363 东城南部片区1162308 东城西南片区2179.303235263 3944 耿井片区19.1597570 1752 石油大学片区2311687 首站片区11091001 西城南部片区2102.1779976 909 西城新片区4453484 东城西南片区2143.925435328 2393 河口区6645.834657 604 2、住宅市场总体来看，在经历了过去2年的平稳期之后，东营市商品房成交量、成交均价频频上涨、创下历史新高，楼市存量房再次减少。在此背景下，在2017年年底到2018年1、2月份开发商均加快拿块速度。当下东营楼市房源可选性仍然不算充分，开发商齐涨价、月光盘、日光盘、万元盘频现，房源紧俏使得市场优势仍掌握在卖方手