房产税和城镇土地使用税政策讲解财行处孙健2017.ppt

大连市地方税务局 财行处 孙健 提 纲 纳税义务人 征税对象 征税范围 计税依据 税率 税收优惠 征管规定 第一部分 房产税 纳税义务人 纳税义务人 纳税义务人 凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书期间，按照房屋产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳的规定，应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。 国税函[2002]284号 对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。 财税〔2006〕186号 征税对象 征税对象 征税范围 城市是指经国务院批准设立的市，城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城。不包括农村。县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地。建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。 计税依据 计税依据 计税依据 计税依据 举例 举例 问：财税[2010]121号文件规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”对于“地价”应当如何把握？是否应当考虑土地评估增值和摊销等因素？纳税人支付的土地租金是否构成地价？ 答：财税[2010]121号文件规定的“地价”应为纳税人实际支付的地价，包括纳税人取得土地使用权实际支付的价款以及开发土地实际支出的成本费用。纳税人会计核算时将土地评估增值计入“无形资产”或“投资性房地产”等科目（土地价值单独核算）而未计入房价的，在确定房产计税原值时，不需要将土地评估增值部分加计入地价。纳税人会计核算时对土地进行摊销的，在确定房产计税原值时，摊销额也不得从地价中扣减。纳税人因租赁土地支付的土地租金不构成地价。纳税人通过划拨等方式取得土地未支付地价的，计入房产计税原值的地价可为零。 计税依据 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。 属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网，照明线从进线盒联接管算起。 (87)财税地字第3号 计税依据 营改增后的规定 不得抵扣的进项税额对房产原值的影响。 根据《增值税会处理规定》（财会[2016]22号,以下简称22号文件）规定，一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利等，其进项税额不得从销项税额中抵扣的，应记入相关成本费用或资产科目。根据《企业会计准则》、《小企业会计准则》规定，纳税人外购、建造（含改建、扩建、修缮、装饰）房屋不得抵扣的进项税额应当记入“固定资产”等科目。此种情况下，计征房产税的房屋原值应当包含不得抵扣的进项税额。 计税依据 地下建筑征收房产税计税依据的确定问题 《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2006］181号）规定：“自用的地下建筑，按以下方式计税： 1）工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。（我市规定为50%） 2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。（我市规定为70%） 问：自有商业房产一半自用一半出租，房产税如何缴纳？ 答：自用的按照从价计征，按照房产余值计征房产税，出租的按照从租计征，按租金收入计征房产税。自用部分按房产原值*（自用面积/总面积）来作为计税房产原值。出租部分，按租金收入12%计算缴纳房产税。 营改增后的规定 财税[2016]43号 房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。 租金收入的价税分离需要注意的问题：在增值税下，价税分离通常按所适用的名义税率进行，在房产税下，租金收入则应当按照实际税率进行价税分离。 实 例 某公司为增值税一般纳税人，2016年6月取得房产出租收入11 100元，该房产为2016年4月30日之前取得。 增值税选择一般计税方法时： 应纳房产税＝11 100÷（1+11%）×12%＝1 200（元） 增值税选择简易计税方法时： 应纳房产税＝11 100÷（1+5%）×12%＝1 268.57（元） 王某出租