深度解析共有产权住房.docx

深度解析：共有产权住房——一种更市场化的保障性住房手段2018年03月01日 18:40?新浪看点?作者?学者刘璐缩小字体放大字体收藏微博微信分享0文：刘璐================“股权”式的保障性住房。================一、共有产权住房给了低收入人群买房的希望2018年春节刚过，共有产权房就火了起来。近期，成都市政府工作报告中提出，2018年，成都将试点建设共有产权住宅，引发了广泛的关注。很多读者朋友的第一反应可能和现在火遍大江南北的“共享经济”联系了起来，但这二者其实不是一回事儿。早在前十几年，共有产权房就已经被提出并开始研究试点方案了。共有产权制度在我国住房市场中的应用，最早是在2006年9月经济适用房制度的改革中被提出来的。当时的提法是“运用现代产权法则、建立‘政府与受助个人按份共有产权的经济适用房制度’(简称共有产权制度)，实现住房保障制度创新的设想。”江苏省淮安市成了第一个“吃螃蟹”的。2007年8月，淮安即开始试点共有产权住房。可见，共有产权房从一开始就是被当作一种经济适用房提出来的。共有产权房全称为“共有产权经济适用房”，一般来讲按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。共有产权住房的主要操作方式是，地方政府让渡部分土地出让收益，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭;配售时，保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。通俗地说，共有产权房就是“与政府合伙买房”。到了2014年的4月1日，在国家住房和城乡建设部在京召开的共有产权住房试点城市座谈会上就曾传出消息，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市，成为全国共有产权住房试点城市。当时四川省住建厅就已经在积极研究成都的试点方案，关于共有产权住房的管理和使用等相关事宜，已经纳入到《四川省城镇住房保障条例（草案）》之中。共有产权住房将和公共租赁住房共同构成四川省保障性住房，而经济适用房将被涵盖在共有产权住房内。共有产权住房有何意义呢？在北京、上海等特大城市，由于房价的绝对金额比较高，所以低收入群体的买房压力很大，因而推行共有产权住房是较为急迫的。动辄5万元/平米甚至更高的房价，让这些城市的低收入人群难圆一个有房梦。即使购买经济适用房，压力依然较大。因此，如果能只出一部分钱，就能获得整个房屋的使用权，那显然给了低收入人群以买房的希望。对像成都这样的西部城市而言，虽然房价的绝对金额比北京上海等城市低不少，但仍然存在低收入群体买房难的问题。成都试行共有产权住房可以看作是在居民住房保障上的重要和有益的尝试。================二、各城市的试点情况1，“淮安模式”江苏淮安无疑走在了全国共有产权试点的前列，早在2007年就开始推行共有产权住房。“淮安模式”的核心要点是突破了一般保障性住房的限制，直接把共有产权住房看成是“商品房”，个人产权部分的权利也和普通商品房一样。其和传统的经济适用房的区别在于：住房的个人产权部分按照传统经济适用房的价格出资，购房人不仅不会多出钱，而且享受商品房的保值、增值。产权比例按照“政府3成，个人7成”划定。申请条件为“家庭月收入900元以下，申请人具有市区城镇常住户口达5年以上、家庭人均住房建筑面积在16平方米以下，无房家庭优先购买”。获得全部产权的方式为“5年内购买的按原供应价格结算；5年以后8年以内购买的，按原供应价格加当年的利息结算；8年以后购买的按届时市场评估价格结算”。上市转让或政府回购的方式为“可将个人产权部分通过市场转让，按比例与政府分成收益。如果选择出售自己的7成产权，政府则与下一个持有人共享产权及收益。”2，“北京模式”2017年8月3日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式面向社会公开征求意见。申购要点一：名下无房。实现从严限购条件：此前卖过住宅的人是不能申购，申请时点距离婚年限不满三年的也不能申购。申购要点二：职住平衡。所在区优先，照顾“新北京人”，特别强调“新北京人”分配不少于30% ，即：“各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。”共有产权住房卖与租：已购满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。满五年，购房人也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。已购共有产权住房用于出租的，所得租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。3，“上海模式”上海于2016年9月30日开始实施《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》。其中特别强调，购房人取得房地产权证满5年后交易住房统一执行房源项目市场基准价格。房源项目市场基准价格，由住房保障实施机构委托具有相应资质和良好社会信誉的房地产估价机构评估，参考届时房源项目相邻地段、相近品质