房地产开发模式资料.ppt

房地产的开发模式 主讲人：陶杰（项目总监） 内容提要： 1、房地产常见的几种开发模式及案例 2、复合地产的开发模式及案例 3、创新地产的开发模式及案例 【1、房地产常见的几种开发模式】  中国房地产业的竞争发展到今天，不仅是产品卖点的竞争、营销手段的竞争，更是品牌的竞争；不仅是一时一地的某个项目的竞争，更是企业的竞争——企业全局性的战略思路与经营模式的竞争，一言以蔽之，今天中国房地产的竞争，归根到底是开发模式的竞争。广东的发展商经历十年，为房地产开发探索出了四种成功模式： 积累--完善--成熟型：祈福模式 复合概念型：奥林匹克花园模式 工业化规模扩张型：碧桂园模式 专业化品牌连锁型：万科、合生模式 开发模式竞争----竞争时代的产物 中国的房地产走过了一条从卖房子，到卖家居，到卖环境，到卖生活方式的阶段： 92到95年 地段竞争——有了好地段，盖起房子来就能赚钱； 95到97年 销售竞争——好地头的房子也卖不动了，于是各种牌号销售代理公司和销售模式大行其道，各大中介基本是这个时期快速成长起来的； 97至2000年的设计竞争——出尽法宝也卖不动楼了，发现还是产品有问题，于是从规划设计、建筑设计、环境设计，全方位引进国外优秀的设计公司，吸引了国外的专业公司在积极参与着中国的社会主义建设。 到如今，已经不是任何一个专业做好了就能胜出的时代了。如果说在此以前的竞争是从做“看得见摸得着的”的比产品、比技术的层面，走到了“看得见摸不着的”比环境、比景观的层面，那么，往后在产品、技术、环境你好我好大家好的局面下，竞争必然迈进到第三个层面——比“看不见摸不着”的东西——品牌，包括品味、风格、素质、氛围、文化和生活方式。 积累—完善—成熟型：祈福模式 这是典型的大盘开发模式，从占地6500亩的“中国第一村”祈福新村开始，到中山雅居乐、番禺丽江花园，广州市区的汇侨新城、光大花园等无不都是这种模式，分布最广，也最符合一般项目公司的开发程序和能力，一个项目开发上的成功积累容易推广到其他项目上。 在项目开发的过程中，产品逐渐成熟，配套逐步完善，并渐渐形成自己的生活方式和品牌凝聚力。文火煲汤、小步慢走，根据市场不断调整所开发产品。 复合概念型：奥林匹克花园模式 99年下半年，规模并不大的广州奥林匹克花园问世并大获成功，快速地树立了品牌。广州奥园的成功是复合地产对单一地产的成功，催生了“整合力也是生产力”的新观念，开创了中国房地产开发经营的一个全新模式，昭示了一种卓有成效的新型房地产竞争战略模式。 其精髓是“专业化房地产商+复合型地产的开发理念+资源整合力+具唯一性权威性的体育资源库+独到的市场推广及公关策划运作+优秀的产品”。 注重速度与创新，注重概念炒作，短期内高速集中市场注意力，实现快速营销。开发商从项目公司发展到专业化公司，与众不同的是在技术、概念领先基础上达到了高度专业化，强调资源整合和战略联盟，面向大众的根本性需求，进行连锁化全国性品牌扩张，建立全国性品牌网络。目前，这种裂变效应已经产生，一个奥园在广州、番禺、北京、上海裂变为五个奥园。 工业化规模扩张型：碧桂园模式 94年，学校救市成功后，长期困扰碧桂园的资金和销售问题得到了解决，并借大规模的推广攻势，在市场上快速树立了品牌，实现了“出成果、出人才、出品牌”。 99年，在强势品牌带动下进行规模化生产和规模化营销，进军广州，先后开发广州碧桂园和华南碧桂园，同时进行大规模土地积累，真正实现了“出机制、出网络”。 碧桂园以纵向一体化的企业运作，形成整体建设开发的产业链，有效地控制了项目开发的成本，实现了跨区域的大规模快速扩张。 专业化品牌连锁型：万科、合生模式 专业化优势是企业的核心能力，如环境规划、户型设计、营销策划和物业管理等，重视企业运作的规范化、标准化和流程化，同时重视企业文化建设和职业经理人队伍的培养，专业化企业运作，形成稳健的扩张和连锁。 万科在未来中国房地产行业的目标，是联合一批优秀的房地产商共同打造一支房地产行业的联合舰队。?万科给自己的定位，是在网络时代继续成为中国房地产行业的领跑者——换言之，是要做联合舰队中的旗舰角色。 另类前卫型：现代城、上河城模式 如果说企业是企业家人格物化的表现，那么楼盘可谓是发展商人格物化的表现。潘石屹代表了典型的善于炒作的北京发展商，陈家纲正是善于包装的成都发展商的代表。有了潘石屹，才有现代城；同样，有了陈家纲，才有上河城。这两个项目以另类前卫的模式出现，是发展商鲜明的个性张扬的体现，其他发展商、其他项目则难以模仿，同样，也难以推而广之。 正是因为现代城、上河城模式的另类前卫而难以推广，所以，真正纵横天下、有推广价值的还是上述前四种模式。 【2、复合地产的开发模式】 　 房地产业、健