房地产开发质量控制管理 2.ppt

四、 房地产项目质量控制 施工阶段的质量控制 2.施工过程中质量控制的主要途径和方法 （3）现场质量质量检验 2.施工过程中质量控制的主要途径和方法 主要 手段 按规定质量监控工作程序 利用支付控制手段 指令文件 测量 “旁站”监督 试验 对于隐蔽工程的施工显得尤为重要 指运用甲方指令控制权的具体形式，是表达开发商对施工单位作出指示和要求的书面文件，用以向施工单位支出施工中存在的问题，提请施工单位注意，以及向施工单位提出要求 指对施工承包单位支付任何工程款，均需开发商的批准 四、 房地产项目质量控制 七、房地产开发施工质量（工程质量）管理 施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。 工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动、机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。 工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。 1、施工阶段的质量控制。 2、现场有效质量管理关键环节。 3、现场管理需要重点关注的工序。 4、重视成品保护。 四、房地产项目质量控制 2.质量控制的特点 影响因素多 质量的波动大 质量变异大 质量隐蔽性 终检局限大 所以对工程质量 更应重视事前控制， 事中严格监督，防患于 未然，将质量事故消灭于萌芽中 前期策划 阶段 设计阶段 实施阶段 竣工验收 阶段 销售及后 期服务 材料和设备的质量控制 工艺质量控制 施工工序质量控制 工程过程监督 隐蔽工程验收等 设计质量控制和实施方案的质量控制 主要任务是确定质量目标 工程验收及工程验收交付的质量控制 建立质量档案和对运行质量的监督管理 四、 房地产项目质量控制 3.房地产项目质量控制的主要内容 对产品质量的影响约占40% 对产品质量的影响约占30% 四、 房地产项目质量控制 4.设计阶段的质量控制 一个房地产项目的工程设计质量不仅直接决定了项目最终所能达到的质量标准，而且也决定了项目实施的程序和费用 1.设计质量要求的确定 业主确定总功能目标和项目的总质量标准，市场、销售部门提出产品数量和质量要求 各部门提出对规划及建筑的空间、位置、功能和质量的要求 影响设计质量标准的重要因素之一是投资的限额及其分配 对于房地产项目而言，质量标准的制定通常是在决策阶段进行提出，在设计阶段逐步具体化的 四、 房地产项目质量控制 4.设计阶段的质量控制 2.设计单位的选择 设计方案以及整个设计工作的合理性、经济性和新颖性等常常不能完全从设计文件，如图纸、规范、模型的表面反映出来，所以设计质量很难控制这就要求业主和项目管理者对设计单位的选择予以特别的重视，要根据设计单位的资质等级、设计能力、设计经验和市场信誉等进行项目设计单位的选择。 四、 房地产项目质量控制 5.设计阶段的质量控制 3.设计工作中的质量控制 分阶段进行审查： 对阶段性的设计成果应审批签章，再进行更深入的设计，否则无效 委托专家审查 多方案对比选择 采用设计招标 采取奖励措施 请科研单位专门对方案进行论证或研究，进行全面技术经济分析，最后选择优化方案 四、 房地产项目质量控制 5.设计阶段的质量控制 3.设计工作中的质量控制 对设计工作质量进行检查 检查设计工作以及设计文件是否完备，确定设计文件是否能被施工单位和各层次的管理人员所理解 设计是否符合规范的要求，特别是强制性的规范，如防火、安全、环保和抗震的标准，以及某些质量标准、卫生标准 户型设计 设计不够人性化 整个组团的信报箱普遍安装过低，底层用户在取信报时会很不方便。 设计不够人性化 一组团内有的大堂入口处没有无障碍通道，很不方便轮椅和残障人士的出入，也不符合现代社会的设计潮流。 人性化设计 外投内取式信箱…… 楼盘电梯前室问题 电梯前室不采用天然采光、通风与客户使用矛盾。 电梯前室采用灯光照明，将会增加物业管理成本。 人性化设计 地下车库都有尊贵的感觉 左图是顶面采光 人性化设计 令人感动的建筑细节 人性化设计 壁柜可推入墙内不占用空间 洗衣机预留位 上下水都已做好 人性化设计 这个设计是专为老年人放手杖的挂钩 带婴儿上厕所，可以先把孩子放在这里，安全又舒适 O(∩_∩)O 人性化设计 马桶的位置不固定，可拉伸到房间的任何位置 浴缸内还有扶手设计 设计不够人性化 名成居中