房地产政策学习知识讲解.ppt

房地产市场的宏观判断 先行指标——货币供给（M1） 2008年2月高位下滑 2009年2月低位反弹 房地产市场的宏观判断 先行指标——资本市场价格 房地产板块2007年至今的月线图 2007年9月28日见顶 2008年11月28日见底 2009年11月 房地产政策学习 日本房地产泡沫发展过程 北京房地产调控细则评介 房地产市场的宏观判断 货币政策评介 房地产市场展望 日本房地产泡沫发展过程 1985年9月的广场协议导致美元对日元汇率持续下跌,到1987年底美元对日元贬值达50%。日元的急剧升值对日本经济产生了很大的冲击,实际经济增长从1985年的4.1%下降到1986年的3.1%。 日本房地产泡沫发展过程 为防止日本经济停滞不前,日本银行利率从1985年的5.0%两次下降到1986年3月的4.0%。并在1986年4月和11月进一步将利率降到3.0%。1987年2月进一步将利率降低到2.5%,并错误地将此利率水平保持了27个月之久。 日本房地产泡沫发展过程 从信贷来看,日本房地产的膨胀推动了金融体系信贷的快速扩张以及贷款资产向房地产业的集中,加大了日本银行等金融机构对房地产行业的风险暴露。 日本房地产泡沫发展过程 存贷比也从1980～1985年的平均77.9%上升到1986～1990年间的平均88.1%,增长了10个多百分点,这加大了银行机构的流动性风险。 日本房地产泡沫发展过程 从家庭和企业的负债规模来看,房地产泡沫膨胀导致企业和家庭负债率的不断提高和偿付能力的下降,这加大了金融系统面临的违约风险。 日本房地产泡沫发展过程 这是导致80年代后期银行等金融机构对“贷款人风险”估计不足,大量资金流向不动产等行业,以及助长以大企业为主的企业挪用运营资金炒作不动产和股票以及个人在金融领域的多空套利行为的重要原因。 日本房地产泡沫发展过程 出于对“广场协议”可能带来经济通缩的威胁,日本决策当局在1987年5月实行了金额在6万亿日元(相当于GNP的1.8%)以扩张性财政政策为内容的“紧急经济对策”。这包括补充增加4.3万亿日元资金用于公共建设项目,减税1万亿日元和向住宅金融领域增加7000亿日元资金以强化住宅金融投资。并在1987～1990间在政府固定资产投资增速保持在8%左右。而景气的繁荣使更多的企业、机关在大城市设立办公地点,掀起了楼房建筑热,使土地价格直线上升。 日本房地产泡沫发展过程 1981年的税收改革其目的在于减轻土地税负,主要体现在土地转让税率的降低。其结果是使土地转让收入在5 000万日元与1亿日元之间的纳税人的实效税率降低了10%以上,在1亿日元与5亿日元之间也降低了近3%。 日本房地产泡沫发展过程 日本是个人口众多(1.26亿,1998年)、土地极为稀缺(37.79万平方公里)的国家。随着工业化和城市化进程,日本人多地少的矛盾日益尖锐。狭小的国土和众多的人口,使土地资源在日本尤为稀缺,以至在日本国民和日本社会中逐渐形成了土地无价、土地价格不倒的“土地神话”。 引致土地投资、投机的加剧。 日本房地产泡沫发展过程 然而为抑制经济过热状况,日本决策当局于1989年5月开始又采取了一系列过于严厉的紧缩政策,将利率在很短时间内迅速从2.5%提高到1990年8月的6%,导致经济的急剧收缩,从而使得股票和房地产价格快速下跌,积累在金融系统的风险不断释放,最终导致了金融危机的爆发。 日本房地产泡沫发展过程 其中银行机构的贷款准备金比率从1988～1990年间的平均0.05%左右上升到1992～1994年间的0.3%,1995～1998年间则上升为1.27%; 日本房地产泡沫发展过程 政策时滞：1989年5月当局开始实施了一系列猛烈的紧缩性货币政策的背景下出台的,旨在进一步打压以土地价格为主的泡沫。但当1992年开始实施时,房地产泡沫已经破裂,因而具有明显的滞后作用,加重了泡沫破裂和金融危机的程度。 日本房地产泡沫发展过程 日本当局从1989年开始对过热的经济采取严厉的紧缩宏观经济政策。强力的调控措施首先对股票市场产生了巨大的冲击,导致了股票价格从1990年开始快速下滑,连续的紧缩政策使股票市场的景气预期发生逆转,并不断强化,股票价格于1992年跌入谷地。此后,针对土地价格调控政策作用的显现,由于经济紧缩带来金融机构银根收紧,土地等房地产资产需求的下降,推动着土地等资产价格的持续下降。随着土地资产价值的下降,参与土地投资的企业和家庭的资产负债质量急剧下降,从而使房地产投资风险显性化,这些风险通过房地产投资者———“住专”等非银行金融机构———银行机构这条资金链逐渐扩散和放大,使得企业和银行等金融机构的不良资产剧增,最终由单个风险演化成整个金融系统的系统风险,进而爆发金融危机。房地产泡沫破裂首先导致与房地产相关的非金融