房地产最基础制度与政策课件.ppt

学以 致用 主讲教师 季敏 昆明理工大学 建筑工程学院 330809597@ 房地产基本制度与政策 季敏简介 季 敏 硕士，昆明理工大学建筑工程学院，云南致公技术咨询服务部项目经理，云南国联资信评估有限公司分析员。 云南省职业资格证书资深培训师，房地产策划师，云南省人力资源和社会保障厅人力资源开发中心培训点技术支持专家。 专业于房屋面积测绘、房地产评估、房地产项目全程策划实操，在房地产市场分析、目标消费者定位、产品市场定位、房地产品研发、房地产项目动态可行性研究、营销策划等。 引言：房地产法律法规和相关政策 政策与法律具有相同点：即都是国家意志的反映，但是二者的区别也是明显的。法律具有严肃性、稳定性。法律中的权利必须得到保障，有权利则必有救济；法律中的义务必须得到履行，有义务必须有责任。法律颁布必须经过强制性法定程序。而政策则具有灵活性、不稳定性。出台政策也具有随意性，不必经过严格的程序。 房地产法律法规和相关政策 法律法规和政策的关系： 上位和下位的关系，政策不得超出法律的规范。实践中的情况并非如此 稳定和灵活的关系。 可预见与不可预见，房地产最大的风险在于政策风险 从案例看政策影响 2004年的一个城中村改造项目 1、2004年租改征方式取得土地。 2、2004年，土地面积不符合昆明市新的规划条例，需要整合周边地块，开展土地整合工作。高息融资进行收购周边地块建筑，拆迁后联合报件。 一个房地产项目案例 3、2005年，联合报件被退件，理由是“整合的土地用途”与主地块用途不一致。 4、2006年获得报件，已在网上公示期满。 5、2007年，规划网上公示后未获得建设用规划许可证，昆明轻轨建设计划出台，轻轨铁路周边项目暂停。半年后轻轨计划明确，项目万幸过关，未列入禁止建设范围。 6、2007年开始拆迁，没有规划的拆迁无法获得拆迁许可证，进度缓慢。 一个房地产项目案例 7、2007年，在未取得建设规划许可证的情况下项目开始地基工程。开始向社会进行内部认购，认购情况很好。 8、2007底昆明开始清查“二环路只拆不建政策”期间批准项目，清查期间项目再次被暂定。 按照市委、市政府要求，并根据昆监字[2007]3号文件精神，以市监察局为主，发改、土地、规划、建设、房管等部门共同参与的“对昆明主城二环路以内贯彻落实‘只拆不建’政策情况进行全面清理检查”。 重点对2002年5月1日至2007年2月15日经审批的在二环路以内的新建、改扩建、在建投资项目，包括经营性和非经营性两类投资情况，进行认真清理。 一个房地产项目案例 10、在政府收储的压力和开发商资金吃紧的情况下，开发商不得已将项目出售，已收取购房订金全部退还客户，项目转让费用刚够支付土地成本及融资费用。 11、 项目宣告失败 项目经历的政策 一、831土地政策。 二、二环路政策。 三、新的城市规划条例，十亩以下不得开发。 四、轻轨规划。 五、土地清非政策。 项目失败的原因 一、对政策无法预见、政策的多变性是项目失败的主要原因，此案例在房地产行业内具有代表性。 二、项目周期拖到五年以上，开发商已无利润可言。 三、开发商自有资金不足，高息融资利息将开发商拖垮。 政策风险是房地产开发最大的风险。 政策难以预见，政策只能学习和面对 政策风险是每一个开发商必须面对的风险。是一个难以实行风险控制的因素。 政府软环境的改善应当包括政策稳定性的改善。 学习法律对预见政策有一定的帮助。 保持与政府良好的关系可以对政策的出台有所预见 几次影响较大的政策 一、土地招拍挂政策。。。。政府垄断土地出让市场 二、831土地政策。。。。。协议出让土地的终结 三、东南二环拆迁。。。。。昆明近年来拆迁标准的最初模式 四、只拆不建。。。。城市发展的探索 五、城中村。。。。。。。。城市再生 六、90平方米政策。。。。。让老百姓买得起房子 七、营业税。。。。。。。。限制炒房 八、限制更名。。。。。。。限制炒房 九、预售许可的严格执行。。严防烂尾楼的出现 十、房地产开发贷款紧缩。。控制开发规模 十一、二套房政策。。。。。限制炒房 。。。。。。。。。 1.1法：由国家制定或认可、以权力义务为主要内容、体现国家强制力为后盾的人们规范行为的总称。 1.2法的渊源：宪法、法律、行政法规、地方性法规、行政规章、特别行政区法和国际条约等。 1.3民法：调整平等关系财产关系和人身关系 民法基本原则：平等、诚实信用、公序良俗、自愿、禁止滥用权力 1.4民事法律关系：主体、客体、内容 民事权利、义务 1.5民事法律行为、代理、诉讼时效、民事责任 1.6行政法 第一章 法律基础知识 2.1房地产业：概念