房地产研究：昆明劲华项目营销策划方案分析.ppt

* * B、33.33元/月/㎡ 5年预期招商收益 招商收益（满租）面积49971.84㎡均价33.33元/月/㎡ 每年租金 0.1998亿元 5年合计 0.999亿元 备注：较接近市场的租金价33.33元/月/㎡ 5年租金=月租×12月×5年×总面积 * * 1、客户预期收益计算按8000 ∕㎡ 物业情况 单个厂房面积 493.52㎡ 单价 8000元∕㎡ 一年6%返租236889.6元 二年7%返租276371.2元 三年8%返租315852.8元 四年9%返租355334.4元 五年10%返租394816元 6-10年10%返租金额1974080元 总价 3948160元 前五年返租金总额 1579264元 第1年—第10年返租金额 3553344元 前10年已经回收90% 3553344元 未收回10%即394816元 即第11年10%即可收回成本，即3948160元（注：第六年到第十年没有租金 递增，实际10年可收回投资成本） 客户预期收益 按987.04㎡单层分隔2个产权则单个厂房面积是493.52㎡ * * 2、客户预期收益计算按6000 ∕㎡ 物业情况 单个厂房面积 493.52㎡ 单价 6000元∕㎡ 第一年6%返租177667.2元 第二年7%返租207278.4元 第三年8%返租236889.6元 第四年9%返租266500.8元 第五年10%返租296112元 第6-10年10%返租金额1480560元 总价 2961120元 前五年返租金总额 1184448元 第1年—第10年返租金总额 2665008元 前10年已经收回90% 2665008元 未收回10%即296112元 即第11年10%即可收回成本，即296112元（注：第六年到第十年没有租金递增，实际10年可收回投资成本） * * 招商方式： 在实际市场操作中，建议采取三权分离的模式为主导，所有权属于投资者、经营权由管理公司掌控、入场经营商家拥有使用权，将物业划分为多个产权进行招商、销售。 最大程度实现物业的整体价值，使单个物业获得较高的市场租金与销售价值的增长空间。 　　 * * 招商模式定位；?以产业为导向，工业带动商业 ???????? ①?定向招商：依据项目的业态规划， 安排具体人员重点落实适合项目主力业态定位的客户源， 量身定做招商规划。??????? ②?以商招商：利用主力业态在其行业的影响力， 扩大宣传，以吸引更多目标商家。??????? ③?广告招商：通过各种媒体宣传和推广活动，制造题材， 扩大项目的影响，吸引目标客户注意力，促进招商。 * * ④招商会：邀请政府相关职能局的领导， 有影响的媒体记者参加，企业领导 ⑤关系招商：行业协会公关，客户介绍 ⑥示范招商：从行业领袖企业入手，带动上下游的商家 。 ⑦特定社会群体：投资阶层营销。 ⑧补位招商 ：在实际工作中，发现某个业态对项目有共性， 对规划进行灵活调整。 * * 其它方式： 新闻事件 、地产交流、博览会、 发布会、节日促销招商 、派发DM单等 招商与销售同时进行，以招商带动销售、以销售促进招商 * * 招商渠道图； 政府部门的政策支持，行业协会的资源优势 是项目传播与招商的重要前提, 行业协会 项目 网络 代理公司 广告媒体 行业展会 地州 产品产地 政府 行业精英 PR活动 不同类型、区域的客群对应需求不同，本案招商范围要上升到全省范畴。 * * 要点： 形成“以商养园，以园促商” 的可持续发展模式。 （放水养鱼、先做人气，再做生意 、快速去化、回笼资金。） 不管处在项目营销推广的哪个阶段，都要考虑业态延伸的问题， 目的；为进一步提升物业价值预留下扩展的空间。 * * 基本原则 ： 保持和政府部门、行业协会、行业龙头企业、