第03章 房地产开发用地的获取2.ppt

3.1 房地产开发用地概述 3.1.5 房地产开发用地的含义 根据《城市房地产管理法》第二条：房地产开发用地是指在城市规划区内依法取得（使用权）的、进行基础设施和房屋建设的国有土地。 《土地管理法》第四十三条规定： 除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业经依法批准可使用农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地（包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地）。 3.1 房地产开发用地概述 3.1.6 房地产开发用地的类型（P77-79） 按照土地利用的性质和功能划分 按照开发用地的来源分类（存、增） 开发程度（生、熟） 3.1 房地产开发用地概述 3.1.6 房地产开发用地的类型 按照土地利用的性质和功能划分 农用地 建设用地 未利用地 商服用地 住宅用地 工矿仓储用地 工业用地 商业、旅游、娱乐用地 …… 城镇单一住宅用地 城镇混合住宅用地 国有土地使用权划拨 国有土地使用权出让 国有土地使用权转让 其他合法方式 3.2 房地产开发用地的获取方式 3.2.1 土地使用权划拨 3.2.1.1土地使用权划拨的含义 3.2.1.2房地产开发中涉及到的土地使用权划拨 3.2 房地产开发用地的获取方式 3.2.1 土地使用权划拨 3.2.1.1土地使用权划拨的含义 土地使用者使用土地非市场获得，而是向政府提出用地申请，在缴纳土地补偿、安置补助等费用后，由政府将该幅土地交付其使用，或由政府将土地使用权直接无偿交付给土地使用者使用。 3.2 房地产开发用地的获取方式 3.2.1 土地使用权划拨 3.2.1.1土地使用权划拨的含义 依据《土地管理法》第五十四条，这里的土地使用者包括： 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 法律、行政法规规定的其他用地。 3.2 房地产开发用地的获取方式 3.2.1 土地使用权划拨 3.2.1.2房地产开发中涉及到的土地使用权划拨 实物配租 货币补贴 政府新建、收购的住房 腾退的公有住房 社会捐赠的住房 其他渠道筹集的住房 廉租住房建设用地，采取划拨方式供应。 3.2 房地产开发用地的获取方式 3.2.1 土地使用权划拨 3.2.1.2房地产开发中涉及到的土地使用权划拨 项目法人 房地产 开发企业 政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设 招标 中标房地产 开发企业通过行政划拨方式取得开发用地。 在商品住房小区中配套建设 3.2 房地产开发用地的获取方式 3.2.2 土地使用权出让 3.2.2.1土地使用权出让的含义 3.2.2.2土地使用权出让年限 3.2.2.3土地使用权出让方式 3.2.2.4土地出让的程序 3.2 房地产开发用地的获取方式 3.2.2 土地使用权出让 3.2.2.1土地使用权出让的含义 1987年9月9日，中国大陆首块体现有偿使用原则的商品土地在深圳以协议方式出让；1990年国务院颁发《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，国有土地出让制度在我国基本确立。 出让人 （土地所有者） （政府） （主体特定） 受让人 （土地使用权人） （房地产开发商） 规定用途、使用年限的国有土地使用权（地表、地上、地下） 支付土地出让金 土地使用权出让合同 3.2 房地产开发用地的获取方式 3.2.2 土地使用权出让 3.2.2.2土地使用权出让年限 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 （1990年国务院令第55号） 第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定： ??? （一）居住用地七十年； ??? （二）工业用地五十年； ??? （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； ??? （四）商业、旅游、娱乐用地四十年；??? （五）综合或者其他用地五十年。 3.2 房地产开发用地的获取方式 3.2.2 土地使用权出让 3.2.2.3土地使用权出让方式(P83-84) 土地出让方式 非市场出让方式 公开出让方式 招标出让方式 拍卖出让方式 挂牌出让方式 协议出让方式 3.2 房地产开发用地的获取方式 3.2.2 土地使用权出让 3.2.2.4土地出让的程序 签订国有建设用地使用权出让合同 按出让合同约定付清全部出让价款 办理土地登记 取得国有建设用地使用权证书 3.2 房地产开发用地的获取方式 3.2.3 土地使用权转让 土地转让 3.2 房地产开发用地的获取方式 3.2.4其他方式 3.2.3.1联建 3.2.3.2土地作价入股 3.2 房地产开发用地的获取方式 3.2.4其他方式 3.2.3.1联建 通常所谓“联建”即一方出地，一方