3-02居住规划与房产投资.pdfVIP

居住规划与房产投资 资格认证培训 金 融 理 财 师 1 授课大纲 金 融 理 财 师 n 租房或购房决策 n 购换房规划 n 用金拐棍软件做房产规划 nn 中国的房产制度中国的房产制度 n 房产投资 2 一、租房或购房决策 金 融 理 财 师 n 租房或购房的优缺点 n 租房或购房决策方法-年成本法 n 租房或购房决策方法-净现值法 nn 敏感分析敏感分析 n 租购房决策影响因素 3 1.1 租房和购房的优缺点 金 融 理 财 师 n 租房的优点 n 租房的缺点 n 购房的优点 nn 购房的缺点购房的缺点 4 租房的优点 金 融 理 财 师 n 有能力使用更多的居住空间 n 比较能够应对家庭收入的变化 n 资金较自由，可寻找更有利的运用渠道 n 有较大的迁徙自由度 n 瑕疵或毁损风险由房东负担 n 税负较轻 n 不用考虑房价下跌风险 5 租房的缺点 金 融 理 财 师 n 非自愿搬离的风险 n 无法按照自己的期望装修房屋 n 房租可能增加 n 无法运用财务杠杆追求房价差价利益 n 无法通过购房强迫自己储蓄 6 购房的优点 金 融 理 财 师 n 对抗通货膨胀 n 强迫储蓄累积实质财富 n 提高居住质量 n 信用增强效果 n 满足拥有自宅的心理效用 n 同时提供居住效用与资本增值的机会 7 购房的缺点 金 融 理 财 师 n 缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流 动性可能要被迫降价出售。 n 维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也 代表较高的维持成本。 nn 赔本损失的风险赔本损失的风险：：包括房屋毁损风险包括房屋毁损风险，，房屋市房屋市 场价格整体下跌的系统风险与所居住社区管理 不善造成房价下跌的个别风险。 8 1.2 租房或购房决策方法 -年成本法 金 融 理 财 师 n 租房年成本=押金×机会成本率+年租金 n 购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利率 +年维修费及税金－房价每年涨幅 n 比较租房或者购房的年成本，成本小的更为划算。 nn 购房后总价固定购房后总价固定，，如果贷款利率不变如果贷款利率不变，，随着每年还款随着每年还款，， 贷款余额逐渐减少，因此，购房年成本逐渐降低；如果 将来房租不断上涨，则租房年成本逐渐上升。 n 年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购 房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变，比如房租 是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势。 9 年成本法案例 金 融 理 财 师 n 汪小发看上了一套100平米的住房，位于北京市 海淀区五道口附近，该住房可租可售。如果租 房，房租每月9,500元， 以1个月房租作为押金。 如果购房，总价400万