瑞峰优慧垛发布2016120520161211东莞楼报告周报.docVIP

瑞峰置 商品住宅签约低迷 均价出现下调趋势 一、导读 1、宏观环境：CPI和PPI齐上涨 深港通正式启动 商铺每层限高做出调整 全国： 12月9日，国家统计局公布数据显示，11月CPI环比上涨0.1%，同比上涨2.3%,重回年内高点；PPI环比上涨1.5%，同比上涨3.3%,创下五年以来的新高。其中CPI的上涨主要是受食品价格、汽柴油和水电燃料价格上涨的影响补库存增加需求 虽然CPI、PPI同步上涨，但PPI的涨幅明显高于CPI，说明物价上涨主要还是集中在上游行业，而中下游行业由于终端需求没有坚实的基础，提价能力不足。展望后市，由于供给恢复低于预期和房地产调控带来的经济二次探底，通胀将至少持续回升到明年一季度，短期内货币政策或将继续保持稳中偏紧，未来投资需更谨慎。 另外，12月5日深港通正式启动，带来直接影响表现在：1、进一步加强资本市场的互联互通；2、深港两市估值和投资者差异扭转南热北冷增强人民币汇率的稳定缩小A股和股价差，支持实体经济增长A股和港股开通一些小盘股相当于对沪港通的一个补充 东莞： 12月6日，东莞政府常务会议审议通过《东莞市新型城镇化规划（2015~2020年）》 上周共有6个项目在房管局进行备案，合计428套，面积约6.53㎡，环比下滑44%。其中，住宅供应放缓，供应量连续三周下滑，仅有4个项目推货，镇区较为分散，分别是桥头镇满都·中央时代推192套85-115㎡洋房；凤岗镇凤凰台推110套202-295㎡洋房；松山湖晓月湖花园推98套-132-141㎡洋房以及黄江镇中信红树山推28套161㎡别墅。从产品类型来看，大户型洋房的供应占据主力位置，占比约63%，主要是凤凰台及晓月湖花园洋房提供。 而非住宅供应方面合计供应1186套，面积约为3.8万㎡，环比上涨38%，商务公寓贡献最大，占比约40%，分别由绿地大都会和凤凰台提供。 12月中上旬多个项目处在蓄客阶段，供应放缓，预计中下旬供应节奏将逐渐加快，住宅供应市场或将出现小高峰。从预售证来看：碧桂园城央壹品、安华香蜜松湖、大道松山湖、冠龙华府、紫云雅墅四大纯新项目将集中入市，滨江豪园、松湖碧桂园二期、、金地湖山大境、中信红树山等在近期也将有新品入市。 3、成交情况：商品住宅签约低迷 人才公寓为成交主力 上周东莞全市住宅成交套，面积约万㎡，环比%，有：1、；2、，住宅均价元/㎡ 上周东莞楼市住宅均价元/㎡，，主要表现有：1 顺推方面，项目仍以亲子、美食等高聚集人气的暖场活动为主流，表现在虎门印象举办全羊盛宴和棋牌大战；保利生态城举行圣诞主题活动；恒大翡翠华庭举办机器人科技展和水乡少儿才艺大赛等。 新盘蓄客方面，对比前两周有明显的增加，5大新盘通过销售中心开放，样板房开放、认筹活动等手段进行蓄客，如碧桂园城央壹品开放销售中心及样板房；茶山碧桂园开放示范区；安华香蜜松湖开启认筹优惠；松湖时代开放板房；沙田碧桂园开放样品房并开启认筹优惠，这些新盘预计12月中下旬将进行开盘，市场将会再度迎来推货的小高潮。 临近年底，为尽快走货冲刺业绩目标，一口价、特价房等促销手段不断涌现，上周以都市华府、松湖豪庭、风度盛荟等项目为代表。 6、土地市场：溢价207%恒大一掷千金获常平地块 楼面价1159元/㎡企石地块本周待拍 上周，常平“新地王”诞生，编号2016WG037地块，历经1个小时被8家房企27轮激烈竞拍之后，终于尘埃落定，被恒大珠三角以8.7亿元的总价斩获，楼面地价9397元/㎡，溢价率高达207%。据悉，恒大集团珠三角公司与东莞恒大地产是两个独立运营的公司，专注于开发高周转的住宅项目，立足于珠三角地区，是恒大集团战略布局的重要一步，此次竞拍地块或为打入常平市场的关键一步。此外，调控后房企面对优质地块依然愿意一掷千金，也从另一个侧面验证可房企对东莞楼市的信心。 本周位于企石镇铁炉坑村的商住商服地块将进入待拍，出让面积约8万㎡，容积率1.0R≤2.0，起始价约21533万元，起始楼面地价为1350元/㎡。时隔三年多，企石再次出让商住用地，且地块位置与之前出让的碧桂园鼎峰城市花园、嘉宏锦城位居同一板块。回首以往，此前在2010年项目嘉宏锦城所处地块以楼面地价530元/㎡底价成交，目前该项目售价11000元/㎡；2013年碧桂园鼎峰城市花园以楼面地价1159元/㎡、溢价率1%成交，涨幅约达119%。现如今，地块自身优质条件加上所处区域生态园规划和交通上的利好，升值潜力巨大，且企石在短时间内暂无住宅土地供应，此次竞拍将备受关注。 二、东莞房地产市场 1、楼市成交 1.1总体情况：商品住宅签约低迷 人才公寓为成交主力 1.2供需量价走势：住宅均价元/㎡ 1.3物业类型成交：住宅公寓环比明显上涨 松山湖中集智荟园贡献大 1.4产品类型成交：70-130㎡户型是成交