深圳安托山项目开发研判重新定位安托山-定稿-66PPT.pptVIP

;开发环境;【市场大势描述】;【福田市场供需】;【环香蜜湖片区历年供应量】;【2005年底至2006上半年环香蜜湖片区销售量】;【开发环境总结】;开发环境;【香蜜湖三大圈层】;【香蜜湖内圈：供应量及价格分析】;【香蜜湖内圈：户型分析】;【香蜜湖外圈：供应量及价格分析】;【香蜜湖外圈：户型分析】;【香蜜湖幅射圈：供应量及价格分析】;【香蜜湖幅射圈：户型分析】;【香蜜湖圈层分析总结1】;【香蜜湖圈层分析总结2】;开发环境;项目地块基本资料;现状：重污染工业区、未开发区域： 南面：汽车修理厂、沥青厂、工务预制件厂、发电厂 西面：混凝泥土厂、安托山采石场 东面：武警用地，存在军产房住宅出售 总体：现实环境恶劣，人烟罕至、空气污染严重 未来：全新的规划前景 片区完善的居住及教育配套规划 侨香村大型福利房2008年6月建成，2008年底前入住 BRT2008年通车 地铁2号线预计2010年建成 山姆会员会及国投SHOPPING MALL强大的幅射效应;武警用地、香格丽苑;【 BRT1号线和地铁2号线】;【 侨香路福利房2006年中建成】;【片区未来完善规划】;【 站在2008年的时点上，重新审视安托山】;1.整体资源：依托香蜜湖豪宅区及其高档配套设施 借助侨香村大型福利房完善的交通居住配套体系 2.区域体量：44万㎡，福田区仅有的高规划起点、整片待开发土地 3.片区定位：福田区纯粹高档居住区 作为香蜜湖的有力供应补充 4.环境氛围：舒适的街区尺度；纯粹、宁静的居住氛围 丰富的绿色山景资源；文教配套齐备，人文气氛浓厚;开发环境;市场;片区项目存量动态分析;推导过程;样本容量;项目; 通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现三房、四房是所有可参考项目的主力户型。 由此我们首先对三房、四房的变化进行细致的分析， 从中判断户型面积区间及比例的变化趋势，指导本项目的主力户型定位。;02年以来，环香蜜圈住宅项目三房比例呈平稳上升趋势； 四房比例则呈明显下降趋势。 据此线性趋势预测，本项目可以参考主力房型比例为 三房比例约为65％左右，四房比例约为20％左右;;面 ???（㎡）;三房户型区间设置在100㎡以下、105－117㎡、120－130㎡之间； 四房户型区间设置在130-160㎡之间；;关于近4年环香蜜湖片区可参考项目之两房分析;【初步推导户型面积和比例结论一: 】;分析过程: 通过环香蜜湖片区三级市场成交和需求进行分析; 目的要求:修正基本户型 由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行户型区间修正; 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库;户型上的分布十分集中，三房四房的比例高达83％；三房占据半壁江山 统计结果显示，本片区二手楼成交均价保持在11000-13000的水平,说明二手楼与新盘价格差别不大;片区二手客户需求基本上和成交情况吻合，三房需求占据半壁江山，四房比重占1/4强；;成交以三房、四房为主 两房所占据比例很小;成交3房占6成比例； 成交4房占1/4强； 该项目有一定比例的两房成交，主要是项目单独设置了一栋小户型，2房体量较大;1、成交户型面积集中段分别为： 两房72-79㎡ 三房分105-117㎡、130㎡两个面积段 四房140－160㎡ 2、成交价格： 三房单价与四房平均单价基本相近 三房成交比例高，价格也比较坚挺 两房的单价明显较低，该片区2房客户对价格敏感度极高 3、二手楼与新盘售价差距较小 市面上热销的2手楼存量项目，都是近年规划建成的，位置优越，素质较高;;推导过程;整体项目占地面积为9910㎡，容积率〉5; 为保证产品的通透性和舒适性，本项目开发方向基本为高层或小高层; 园林可用空间不大，难以塑造高档豪宅形象； 项目南侧为待开发用地，未来规划不可知，估计视线遮挡严重； 项目北面绿色山景资源丰富，但北面为中学用地，且存在约10余米的高差，学校的噪音将对北面户型影响较大 项目面市期间，污染厂区估计尚未全部拆除，片区的状况仍未最终改善;2、未来竞争局面分析;结论二;推导过程;说明: 将95㎡的小三房面积调低到90㎡以下，比例下调到20%； 将30%的大户型保持在110-115㎡的中三房，此户型作为项目核心产品;平面组合（花园扣院） 垂直组合（复式、三错层）;【项目规划建议】;开发环境;圈层;【 客户分类描述】;生活信条： 勤奋工作，舒适生活 追求放松、舒适的街区生活 购房区域： 对区位认知程度较高 具有香蜜湖情结 但未能购买香蜜湖核心圈产品 生活品味： 注重生活质量，对居住环境、家居品味及档次要求高 注重物业所带来的