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商业地产前期策划与案例分析商业地产前期策划与案例分析：【要点1】商业地产具有“恐高症”，楼层越高就越不受投资者追捧。一般而言，商场二楼以上的商铺以及商场的负一、二楼等相对不能充分分享人流。因此目前很多商场包括购物中心，都把购物设计在底层，高层定位为娱乐休闲。商场在前期规划设计时就应该考虑商业地产的这个特性，针对不同建筑层的业态设计商场。【要点2】为了增加高楼层商业的吸引力，可以在高楼层安排一些能够拉动人流的有特色的业态，如影院、冰场、游乐中心等娱乐性业态，然而有些地方的法规规定，娱乐性业态的经营不能够超过三层以上，因此就大大限制了这些娱乐设施往高层设置的可能性。从消防法规上看，由于对娱乐性业态的消防疏散指标高，因此过多的娱乐性业态的存在，使得商场整体的疏散通道多，不可避免地减少了商场的使用面积及使用率。【要点3】从不同租户要求的工程技术条件看，由于许多娱乐性业态存在特殊的结构要求，例如夜店、室内娱乐、冰场、影院等业态要求局部或全部跨层挑空，取消的结构柱数量越多，对楼上业态的设置局限性越大，对结构方面的设计提出了更为复杂的要求。最终的结果是往往由于结构上的限制而无法根据最初的设想布置业态。【要点4】从消费者的行为考虑，一般逛完低楼层后人会出现疲劳状态，如果高楼层继续以购物为主，就很难吸引到消费者继续向上走，故高楼层一般安排餐饮、娱乐等消费性业态。……优秀商业地产策划案例：昆山市某购物中心的业态规划【点评】该项目只有两层，位处市中心，整体定位理念先进且全面。前1～5点进行主题、经营、功能、目标消费群体定位，接着第6点指出业态组合分布规则，第7～15点分别对百货、3C店、电影院、外餐、风情美食广场、咖啡茶餐简餐、娱乐区、品牌服饰折扣店、服务配套从经营方式、区域位置及面积规划、依据、收益方式、经营定位、目标客户等方面进行详细规划，第16点列出各业种具体的面积及占比，第17点列出各楼层、各业种的预招商品牌，在第19点还考虑了动线规划。该案例在业态、业种的选择、定位、规划上分析全面。具有较强的可操作性和可行性，是一份优秀的商业地产项目业态规划的借鉴案例。更多商业地产项目策划培训的基本知识请参与余源鹏房地产大讲堂系列课程，网络授课，１６节课仅３８８。【课程对象】■商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监，及各部门、各项目经理，涉及商业地产项目开发的开发企业的开发、投资、财务、研发、设计、工程、材料、营销、招商、销售、策划、市场等部门的经理、主管和从业人士。■涉及商业地产定位、策划、销售、招商和商业规划的商业地产投资商、商业地产运营商、商业地产经营管理企业、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划代理公司的相关领导及从业人士。■涉及商业地产项目规划设计、建筑设计、景观设计、装饰设计的设计单位的设计师和领导，以及商业地产项目的的材料供应商和设备供应商的相关人士。■全国广大百货公司、超市、大卖场、家具专卖场、数码专卖场、家电专卖场、品牌专卖店、便利店、连锁餐饮店、影院、电玩城等等商业地产的主力商家的选址和经营管理人士。■其他涉及购物中心、城市综合体、商业街、社区商业、专业市场、综合商场、主题商城的开发和运营的材料设备供应商和管理服务人员。■政府规划部门、商业研究机构以及广大商铺购买投资人士。资料参考：智地网智地网【 余源鹏房地产大讲堂】；智地网【商业地产培训课程】；本页为著作的封面，下载以后可以删除本页！【最新资料 Word版 可自由编辑！！员工录用管理制度为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。一、员工试用期规定?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。（一）、福利待遇?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数）2、过节费按正式员工的1/2发放。3、按正式员工标准发放劳动保护用品。（二）、休假?1、试用期内累计事假不能超过3天，如果特殊情况超过3天需报董事长批准。?2、可持相关证明请病假，请病假程序和天数与正式员工要样。3、可请丧假，请假程序和天数与正式员工要样。4、不享受探亲假、婚假。?二、员工入职准备?1、身份证复印件一份，原件待查。2、学历证明复印件一份，原件待查。?3、县级以上人民医院的体检报告。4、4张一寸照片?5、部分职位（如出纳、收银员、司机、仓管）试用期员工还须须准备房产证明、户口本、直系亲属身份证复印件等。三、行政手续?1、试用人员手续办理完毕后，由行政部向试用期人员发放办公相关用品。?2、发放工作牌，办理考勤卡。?3、试用期人员需要食宿的、由行政部安排住宿和就餐。?4、将试用期人员带入用人部门。四、用人部门指引1