房估第八章.pptVIP

* 主 要 内 容 1、路线价法概述 2、路线价及其修正指数体系的建立 建立基本程序 路线价的评估 划分区段、设定标准深度 修正指数体系建立 路线价等级的划分 1.1 概念 路线价是对临近道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求取其平均水平价格，将此平均水平价格称为路线价。 路线价通常是针对城镇商业街道（商业铺面）给出的平均价格，通常将这些商业街道两旁的土地叫做市街地。 路线价估价法是依据路线价，再配以深度修正指数和其他修正率表，用数学方法算出临接该道路的其他土地价格的一种估计方法。 路线价估价法适用范围：适用于同时对大量宗地进行估价，迅速、公平合理、省人力、物力，特别用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他。 1、 概述 1.2理论依据 路线价估价法实质上是一种比较法。 “路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格。可视为比较法中的“比准实例”价格。 求取临近街道其他土地的价格是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等（类似与比较法中影响地价的诸因素），进行适当的修正求得。 路线价估价法中，标准宗地的标准深度是一个关键的指标，这是因为临近特定街道的土地价格，随着其离开街道的深度的增加而价格递减。 图中A宗地：其中面积相等，但由于距离街道远近不同，路线价受到深度的影响，具体表现为：A1的价值 A2的价值。 而B宗地中的两部分价值从深度影响角度来讲基本上相等。 此外，面积相等的A、B两宗地，仅从深度影响角度来讲，B的 价值A的价值。 说明：一宗临街地，越接近道路，其利用价值越大，价格越高。而且价格对距离远近比较敏感，因而在路线价中设定标准深度意义重大。 A1 B2 A2 B1 1.3基本公式 宗地总价＝路线价×宗地面积×深度修正率×其他条件修正率 从基本公式可以看出，若利用路线价估价： 1）求出城镇主要商业街道的路线价； 2）建立相应的路线价修正指数； 3）利用上述公式求算宗地地价 其中第1）2）两步骤通常是城镇基准地价评估工作的成果，即以路线价为商业用地的基准地价表现形式。所以以上两步骤的求取与城镇基准地价评估过程有一定的相似之处，在此详细的介绍，有意于对基准地价评估工作整体思路的认识。 1.4涉及的有关概念 标准宗地（standard lot）城市的一定区域中，根据街道状况、公共设施接近状况、房屋的疏密程度等条件划分区域，从区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度、形状等在区域中属标准的土地称为标准宗地。 基准地价中常用这个概念，无论是路线价还是其他用途用地的基准地价其实质都是所选定的标准宗地的价格。建立修正指数，正是因为需要通过将待估宗地与标准宗地比较并进行修正。 标准宗地是拟定的，可以不是实际存在的，但又是最贴近实际宗地情况的。 路线价区段：以街道为单位，将宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域，并称为路线价区段。 里地线：随着土地离道路距离增加，价值减少，价值减少至0的深度的连线称为里地线。 表地 里地 里地线 超出里地线时土地利用将不受道路的影响 深度修正指数：又称为深度指数，深度百分率等。 是反映一块土地中各个部分的临街深度与其价值变换关系的系数。 2、 路线价及其修正指数体系的建立 2.1建立基本程序 ①划分路线价调查区段（地价区段的初步划分）---②设定标准深度----③交易案例（样点）收集及处理---④-计算宗地价格（样点地价）---⑤划分地价区段（最终的划分）----⑥计算区段地价-----⑦划分地价等级---⑧编制深度修正指数表及其他。 2.2划分区段、设定标准深度 划分区段的依据：土地使用价值、土地条件大致相同 ①划分路线价调查区段（地价区段的初步划分） ⑤划分地价区段（最终的划分） 其中①为区段的粗略划分，经调查后，结合调查的交易样点地价分布情况，最终划定区段⑤。 ②设定标准深度 标准深度通常取路线价区段内临街各宗地的深度众数。 标准深度 区段1 区段2 2.3路线价的评估 在初步划定的区段内，依据特定规则选取若干交易样点---利用宗地地价评估方法计算样点地价------利用中位数、众数、算术平均等数学方法计算区段价（路线价）。 具体步骤：1）地价实例的调查 以近年内土地交易、租赁以及房屋交易、租赁样本为主要调查对象。要求：数量适当，分布均匀。 2）样点地价计算 计算落入某区段内的所有样点的地价，然后通过数据检验，剔除异常样点（个别性、交易随机性）。 3）利用中位数、众数、算术平均等数学方法计算区段价 经过数据检验，该样点被剔除 600 670 860 720 840 910