【最新精品版】房地产企业所得税政策解析20120608.ppt

房地产企业所得税政策解析 朱克实博士 注册税务师 研究员级高级会计师 目 录 第一节 房地产开发企业所得税政策历史回顾 第二节 针对房地产企业所得税的专门文件及举例说明房地产企业所得税预缴与汇算清缴。 第三节 房地产企业开发产品收入的税务处理 第四节 房地产企业开发产品成本的税务处理 第五节 房地产企业的资产税务处理 第六节 房地产企业的费用税务处理 第七节 房地产企业的关联交易与转移定价及风险控制 第一节 房地产开发企业所得税政策历史回顾 内容提示: 一、内资企业 二、外资企业 三、两税合一（内外资企业所得税合并、房地产企业所得税合一） 第二节 针对房地产企业所得税的专门文件及举例说明房地产企业所得税预缴与汇算清缴。 内容提示： 一、新企业所得税法之前的税收政策 二、新企业所得税法之后的税收政策 三、举例说明房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理 第二节 针对房地产企业所得税的专门文件 一、新企业所得税法之前的税收政策 1.国税发【1995】153号 2.国税发【1999】242号 3.国税发【2001】142号 4.国税函【2002】172号 5.国税发【2003】83号 6.国税发【2006】31号 二、新企业所得税法之后的税收政策 7.国税函【2008】299号 8.国税发【2009】31号 9.国税函【2009】342号 10.国税函【2010】201号 三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理 （一）房地产企业不同阶段的收入处理 从会计处理上来看，一般销售的开发产品没有收完全款不会交房入住，即符合企业会计准则收入确认条件的规定时，企业方结转收入，否则，不论是未完工建造阶段的开发产品还是完工后未交付的开发产品，所收取的款项一概反映在“预收账款”科目。 税务处理上，依据国税发[2009]31号第二章“收入的税务处理”第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 所以这两者的区别是明显的，既不能站在会计的角度上理解税法，也不能将《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定企业销售商品同时满足的条件理解为同样适用于房地产企业所得税。 三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理 【例2-1】案例分析 A房地产企业，2011年度完工交付B项目预收收入10000万元，其中上年收入4000万元；完工未交付C项目预收收入6500万元，其中上年收入2500万元；在建D项目预收收入3500万元。2011年12月，A房地产企业结转B项目销售收入10000万元，销售成本7500万元。该企业各项目预计计税毛利率均为15%，税金暂只计算营业税，不考虑期间费用。 B项目开发产品，会计已经结转收入，且收取的预收款符合国税发[2009]31号确认收入的条件，确认所得税收入10000万元，确认结转成本7500万元。 若B项目所收取的预收款中4000万元已经按照预计计税毛利率在上一年度汇算清缴中做过纳税调整，则在2011年度应做纳税调减处理。 B项目汇算清缴应纳税所得额为：（10000－7500－10000×5%）－（4000×15%－4000×5%）=2000－400=1600（万元）。（5%是营业税） C项目开发产品，不具备会计准则收入确认条件，会计尚未结转收入，但是按照国税发[2009]31号所得税收入确认条件，应计算为企业所得税收入6500万元。 对于C项目所得税汇算要注意不能再按照预计计税毛利率15%来进行计算了。 按照国税发[2009]31号文第九条规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 所以C项目上年度所收取的预收款中2500万元按照预计计税毛利率在上一年度汇算清缴中做过纳税调整，则在2011年度应做纳税调减处理。 若C项目已知实际计税成本为4550万元，则C项目汇算清缴应纳税所得额为：（6500－4550－6500×5%）－（2500×15%－2500×5%）=1625－250=1375（万元）。 在建D项目预收收入3500万元，会计不结转收入，也无法计算计税成本。但是其符合国税发[2009]31号所得税收入确认条件，应计算为企业所得税收入3500万元。其中由于其属于未完工开发产品，根据国税发[2009]31号文第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。所以D项目汇算清缴应纳税所得额为：3500 ×15%－3500×5%=350（万元）。 不考虑期间费用，A房地产企业2011年度应纳税所得