2房地产投资最基本的问题.ppt

房地产投资基本问题;房地产投资：一种理想的投资工具？;主要内容： 投资的概念与一般原理； 房地产投资的概念、分类、特点； 房地产投资一般程序； 房地产投资决策的关键因素与基本分析内容。;一、投资概述 1. 投资的含义 经济主体以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。 2. 投资的特性 经济行为的目的性、时间性、报酬或收益性，风险性。;为什么需要投资？;3. 投资的作用 国民经济增长的基本推动力； 与企业发展密切相关； 促进人民生活水平的提高； 有利于国家的社会稳定和国际交往。;4. 投资的分类;按投资主体的分类;（3）投资收益与风险的匹配 投资收益与风险始终相伴相随且同向递增的，投资决策和管理的本质并非消除风险，而是遵循主宰法则： 特定风险下选择预期收益最大的方案； 特定预期收益下选择风险最小的方案。;6.投资组合理论思想 对于相同的宏观经济环境的变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。如果将适当的投资项目组合起来，就可以达成一个最终和最理想的长远投资策略。;风 险;投资项目的数量;其表达式如下：;二、房地产投资 1. 房地产投资的概念 经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。;2. 房地产投资的分类 （1）按投资者对实物房地产的经营控制程度划分 房地产直接投资：投入资金用于房地产开发建造或购买房地产，或用于购买房地产企业相当数量的股份并对房地产企业具有经营控制权的投资。 特征：实物房地产的所有权和生产经营权是统一的，投资者对投资所形成的实物房地产拥有所有权，同时具有直接的经营控制权。;房地产间接投资：投入资金用于购买房地产证券而不直接参与实物房地产的开发经营与管理活动的投资。投资者对投资所形成的实物房地产只拥有最终所有权而无直接经营权。 特征：实物房地产的所有权和生产经营权是相对分离的。对投资所形成的实物房地产只拥有最终所有权，没有直接经营权，投资者不直接参与实物房地产的生产建设和经营??理，而是凭持有的有价证券取得收益。;房地产开发投资;房地产实物投资：投资者将投资资金用于开发建造或直接购买实物房地产的房地产投资。 房地产金融投资：投资者购买房地产企业债券或股票、房地产抵押贷款证券和房地产投资信托等金融形态的房地产资产的行为。;房地产开发投资 投资者通过购买土地使用权并在土地上投入资金，进行规划设计和工程建设等投资活动，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行经营（自营，租赁或销售给新的投资者或使用者），达到收回投资、获得利润的过程。 ——形成增量供给；通常为短期投资，但当建成后的房地产被开发商用于出租或自营时，短期投资就转为长期置业投资。;生地 毛地;房地产置业投资 投资者面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的所进行的投资，具体经营方式有购屋后自用（营）或出租、购屋后自用（营）或出租一段时间后再转让、购屋后等待一段时间再转让等。;房地产企业和股票投资 房地产开发与经营企业通过资本市场发行债券或股票，解决 开发经营所需的资本金投入问题；投资者则通过购买股票或债 券，分享房地产投资的部分收益。 投资于房地产投资信托基金 房地产投资信托基金（REITs）是购买、开发、管理和出售 房地产资产的机构；投资者通过购买这类机构所发行的股票或 受益凭证，分享房地产投资的部分收益。 购买住房抵押支持证券 金融机构通过将所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供 投资者持有的住房抵押支持证券，达到筹措资金、分散房地产 金融风险等目的，投资者则间接获取房地产投资的收益。;（3）其他划分的标准;;房地产投资的形式或品种是无限的， 受限于投资人的想象与创造！;【例】某公司以300万元投资购买了一个250m2的写字楼，将其中100m2用作本公司办公室，另外150m2租给另外一个单位使用，每年扣除维修管理费用后的净租金收入为50万元。10年后，该公司因财务安排的需要，将写字楼出售，扣除销售税费后的净转售收入为450万元。;3. 房地产投资与房地产投机 房地产投机：主要通过房地产价格变动而获取高额利润的房地产短期买卖行为。 与典型房地产投资形式的联系 ——一种房地产投资 ，与其他形式之间会相互转化。 与典型房地产投资形式的区别 ——比较明显的短期性； 期望利润和承担的风险通常远大于投资者； 在市场景气时比较容易出现； 成败关键在于对价格走势判断的正误。;房地产投机的积极性;4. 房地产投资的特点：以实物投资为例;说明：关于房地产投资绩效的观点 （1）房地产投资是许多人梦寐以求的，世界上90%的百万富翁是由于拥有房地产或从而拥有房地产。 （2）在房地产开发投资中，大多数房地