江苏兴化缤悦生活广场商业项目经营与销售策略.ppt

兴化缤悦生活广场项目营销策略建议; 兴化宏观社会环境 兴化房地产市场研究 项目现状及周边研究 项目营销策略建议; 兴化宏观社会环境 ;兴化概括;兴 化 出 行 交 通 简 图;兴化是国家重要的商品粮、优质棉花基地。历年来，粮、棉、油、水产品总量一直居全国县（市）前列。近年来，注重传统农业向新型、高效、产业化方向发展，生态农业迅速崛起，一禾蔬菜、垛田香葱、兴化青虾、大纵湖蟹等无公害农产品已经越来越受到海内外消费者的欢迎和喜爱。 兴化工业门类较全，机械、冶金、化工、医药、纺织、食品及农副产品加工业为主导行业。现有各类企业2600多家。其中大型企业3家，中型企业16家；省级企业集团4家。; 兴化市城市规划呈南、北两极拓展趋势，重点向南发展。 向南，为未来的政治、经济中心，新建的兴化市政府大楼已启用，主要政府机构都在南迁。大量住宅项目纷纷上马，投资重点明显南移。 向北，则发展旅游业，乌经荡水上乐园旅游等项目，成为市民休闲之地。 市区东、西两向由于被两镇夹击，扩展余地不大。; 兴化房地产市场研究 ;2、未来楼市走势预测 兴化市住宅价格3年内平均增长了比例较小，空置房现象严重，多数消费者对现房持观望态度，预计未来2年内，兴化市住宅产品价格大幅上扬的可能性很小，基本会徘徊在现有水准上。预计兴化市商贸经济每年将以10%的速度递增，因此商铺热将会持续下去，而住宅上扬空间不大。 3、兴化市购房潜在客户预测及房价承受能力预测 受苏南、苏北经济差异性影响及歧视性心理暗示，兴化高收入群体大量“南迁”，因此，高档住宅区市场需求量较小。 国家公务员、事业单位人员、中小个体私营者、拆迁户、乡镇富裕者等中等收入群体是购房的主要潜在客户，但房价承受能力有限。 4、真正意义上的LOFT产品在兴化属于新型产品 目前兴化有3个项目属于此类，除缤悦生活广场，其余层高均在3.2米以下，本项目具有唯一特性，市场接受尚需要引导。;5、“歧视”心理影响兴化楼市整体发展 苏北经济历来较苏南落后，因此苏南人对苏北人的歧视现象由来已久，并成为江苏人总体价值倾向不可忽视的显著特征。这种心理也同样影响着兴化的顶级收入群体，因此他们选择了“南迁”，去长江以南的宁、苏、锡、常等地投资、定居，这对兴化楼市的影响是显而易见的。 调查发现：兴化购房人群主要为国家公务员和事业业单位人员，其次是中小企业主、拆迁户及乡镇富裕者。 6、兴化人性格特点制约楼市发展 苏南人一般较为精明内敛，但不安分，进取心强。兴化人则性情豪爽，易安于现状，属于“慢”生活状态，生活的关注点自然就落在了衣、食这些基本要素上。在兴化我们发现在私营经济并不发达的情况下，酒类商贸很活跃，大小饭店、酒楼遍地开花。由于当地经济欠发达，楼市并不紧俏，所以即使是有充足购房条件者，对楼市也一般持观望态度，不看到现房决不购买。 所有以上兴化人心理特点、性格特点，值得我们关注和研究。;兴化市区商业分类及商圈;专业街区或专业市场，如： 建设路：机动车买卖一条街 建设路、英武路：糖烟酒批发零售一条街 丰收路、建设路：楚水招商城（日用小商品批发市场） 丰收路、建设路：金三角市场（比较集中的建材类专业市场） 牌楼路：服装品牌专卖店一条街;丰收路、建设路、牌楼路附近商业环境十分浓厚。;;满足兴化人“慢”生活状态，以享受型消费为主的商业。 如：酒店、会所、KTV娱乐总会、美食街、咖啡店、桑拿、美容美发等。;大型咖啡店、茶楼;美容、美发、美体店面城区分布较多;城南新城商业项目 —— 江浙商业广场 实景图; 项目现状分析 项目SWOT分析 项目之新定位 项目之新规划 项目之招商策略 ; 项目现状分析 ;1、项目总建筑面积约2万平米左右,其中一层、二层为商业； 2、项目3——6层为LOFT公寓，层高为5.2米； 3、配备了菜场等配套； 4、目前项目已经封顶； 5、LOFT公寓已经开盘，但销售率不高； ; 项目SWOT分析 ; 位于阳山路和过境233省道交叉口，交通便捷； 周边具有楚天实验学校、楚水中学、楚水小学等教育资源； 位于昭阳区政府斜对面，周围积聚了大型工业园区； 周围延伸具有生态园及多个乡镇，具有外延客群； 距离昭阳公园较近，具有一定的环境感召力。; ; 地处学院地段，可以有效引导“陪读”客源和投资型客源，本产品如能改善为住宅类型，则具有更大市场； 周围具有工业区和乡镇，如果能够拓宽营销面，则可取得更好的销售业绩； 项目底层、二层规划了菜场和配套商业，如果提高档次，打造为真正的“生活广场”，不仅可丰富配套，更能提高项目品质； 项目入口和内部均有处有开阔的广场； 产品改造也为本项目的机会。; 一楼部分商铺已出售，较难统一管理，对于后期综合规划有较大难度； 底层商业众多，传统住宅也较多