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2014年上半年泉州市区房地产市场半年报 上半年观望，第三季度四方博弈白热化 ——2014年上半年泉州市区房地产市场总结及后市预判 出品：立丹行机构泉州公司.市场部 2013年的泉州楼市成交量价齐涨，并且刷新历年新高。恰当所有人均在憧憬2014年又会是一个风声水起的年份时，不曾想到，新年伊始，随着房贷的收缩，贷款利率的上浮，导致购房者的购房压力加大而陷入观望状态，上半年整体成交大幅缩水，不及2013年1/3。由于2013年的热销，因此大部分房企当前资金压力并不大，虽尝试小幅度以价换量，但幅度有限，整体价格仍较为平稳。 一方是成交在缩水，但价格高位运行的市场，一方是称房贷不赚钱，坚持紧缩房贷的银行，一方是资金压力不大的房企，另一方市场化态度的政府，四方博弈后，后市将如何？ 立丹行机构机构秉持严谨的态度，以详实的数据，对2014年上半年泉州房地产市场运行进行深度解析，在此以供大家共同探讨。 第一部分 半年度观点 出品：立丹行机构泉州公司.市场部 观点1：楼市迎来调整，“保增长”背景下政策或有所放松 纵观近几年，楼市调控基本遵循“三年一轮回”的周期，2014年再一次迎来调整。经济要回升，需要通过房地产发展来促进，一般需要增大投资、政策放宽，金融放松等。预计后市调控会有所放松，更多微刺激政策可能会出台。 观点2：“定向降准”预示流动性资金进入房地产的机会来临 央行两个月内连续两次定向降准，虽只针对特定银行，但一定程度上释放了部分流动性，虽是定向降准，但是资金难免进入房地产行业。预计后市“定向降准”范围会扩大。 观点3：本届政府市场化的作为，使得银行、房企、政府、市场之间将在第三季度进入深度博弈。 政府：发挥市场化，让“看不见的手”决定。 银行：存款分流，利润空间被压缩。称房贷业务不赚钱，银行在房贷上将持续博弈。 房企：有备而来，资金相对充裕，压力不大。 市场：泉州市场整体良性，放量平稳，供求相对平衡，相比厦门、福州等地，泉州市场大幅波动的可能性较小。 博弈预判: 三季度，博弈深化，成交量平价稳；四季度，金融、政府等机构将出现博弈转向，转而出现利好市场因素，整体市场将现松动。 第二部分 宏观背景 ——回顾半年政策，解读大市场变动 出品：立丹行机构泉州公司.市场部 1、金融政策：信贷收缩，利率上浮，抑制市场需求释放 2014年春节之后，人民币对美元持续走弱，资本外流显现，外汇占款增速下降，信贷环境收缩，房贷利率优惠基本绝迹，且普遍上浮，利率走高，资金成本上升，抑制市场需求的释放，央行稳楼市要求优先保首套房贷 ，但效果有限，房贷市场难改紧缩状态。 2、房地产政策：楼市调控将尊重市场规律，不刺激不打压 “双向调控”背景下地方政策自主性将得到尊重：今年两会未提及房价调控的问题，而是提出了“双向调控”；住建部提出楼市调控“不刺激、不打压”， “尊重市场规律”将成下一阶段政策的基本口径，地方政府制定针对性政策的权力也将得到尊重。 3、全国各地：面对楼市的降温，多地政策松动，地方救市大幕拉开 分类调控趋势下，自4月以来全国已有多个城市出台微调政策救市，主要从放松限购，调整公积金贷款及放宽落户条件等方面展开；“松绑”传闻频出，多集中于去化压力较大的二三线城市，呼和浩特成全国首个正式发文确定放开限购的城市。 第三部分 泉州楼市——数字地产 ——深度地产365，用数字反映最真实的泉州 出品：立丹行机构泉州公司.市场部 1、土地：“91万㎡”VS“2556元/㎡” 成交：2014上半年泉州市区成交土地总建91万㎡，环比2013下半年下跌13%，同比2013上半年上涨21%；成交楼面价为2556元/㎡； 房企： 拿地房企主要包括中骏置业、盛荣集团、泰禾集团等。 2、商品房：“76.9万㎡”VS“1/3”——上半年成交76.9万㎡，不及去年的三分之一。 3、商品住宅：“64.5万㎡”VS“9302元/㎡”——成交量下跌，但价格保持平稳 成交：2014年上半年，成交64.5万㎡，环比2013下半年下跌41%，同比2013年上半年下跌38%，整体下跌态势明显，主要由于房贷利息上涨引起的购房成本上涨，使得客户观望情绪较多，影响整体成交； 成交均价： 2014年上半年，住宅整体成交均价为93