南京紫峰大厦写字楼—运用供求定理分析房价.pptVIP

L/O/G/O 南京紫峰大厦写字楼 运用供求定理 分析其房价 013111323 罗力 搜索、分析资料 制作演示文稿 013111350 陆蕾 搜索资料 校正、讲演文稿 目录 1、楼盘现状 2、存在问题 3、原因分析 4、建议 * 1、楼盘现状 紫峰大厦建筑高度约450米，总建筑面积约24.5万平方米，其中地上89层，总建筑面积约18万平方米，地下4层，总建筑面积6万平方米。主要功能设有六星级洲际酒店（约7.9万平方米）、超5A办公楼（可销售面积约6.2万平方米）以及购物中心（约4.8万平方米）。  * 数据来自2012年紫峰大厦招商网 项目 属性 区　　域 商　　圈 物业用途　 参考租价 参考售价 鼓楼区 鼓楼广场 写字楼 4-6元/天/平米 37000元/平米 表1-1 紫峰大厦写字楼房价概况 * 表1-2 紫峰大厦各楼盘出租信息 楼盘名称 楼盘面积 参考价格（/天） 紫峰大厦鼓楼地铁口 紫峰大厦鼓楼绿地广 紫峰大厦鼓楼广场 紫峰大厦鼓楼广场地 紫峰大厦裙楼鼓楼地 紫峰大厦中山北路8号 紫峰大厦绿地广场云  552㎡ 186㎡ 350㎡ 186㎡ 121㎡ 159㎡ 770㎡ 4元/平 4.5元/平 5.8元/平 4.3元/平 3.2元/平 4.2元/平 4.6元/平 数据来自2012年紫峰大厦招商网 * 紫峰大厦是国际一流企业办公地，具有强大聚集效应，高端知名企业和一些关联产业以向此地聚集，目前宾利汽车、渣打银行、新加坡金鹰集团、挪威船级社、新加坡富顿金融机构、香港泰科电子等一大批世界500强和知名企业已集聚到绿地广场项目，整个鼓楼办公楼板块的入驻企业层次及现代服务业水准也随之提升，绿地紫峰大厦所体现的楼宇经济效应已初露端倪，它也必将随着今年年底的全面建成而爆发出它特有的楼宇经济推动力。 * 2、存在问题 ①.高价格的写字楼让中小企业付不起租金 ②.高额的写字楼在竞争中占劣势 ③.面对高租金，入驻企业没有正真的需求 ④.如此之高的房价不能否真正吸纳更多的世界500 强企业 ⑤.高租金带来高成本，人均收入低于苏州的南京消费水平大增难以实现，很难带动周边地区甚至南京的经济发展 * 3、原因分析 3.1.1 企业收入影响企业需求 从需求的角度来看，国内各大企业以及国际 500强企业都有着相当高的收入，因此对于紫峰大厦写字楼的租金是支付得起的，但是国内尤其是南京本地不乏一些中小型企业或者刚刚起步的企业或公司，他们想在地点相对繁华的鼓楼地区“安一个家”，却付不起高额的租金，从而影响这部分群体的需求，这无疑是对南京经济的腾飞是不利的。 * 3.1.2 其他写字楼的价格影响企业需求 虽然紫峰大厦地处鼓楼繁华地区，但是高额的租金足以让其在竞争中处于劣势。例如：同处鼓楼周边地区的江苏华侨大厦中山北，面积103㎡的写字楼租金为3300元/月，换算出来是1.07元/平/天，这价格是紫峰大厦写字楼的四分之一，试想：如果你是老板，面对同一地区、档次相差不多但价格相差悬殊的写字楼，你是选择高租金的还是低租金的呢？答案无疑是为了经济利益最大化，绝大多数人还是会选择后者。（数据来自2012年江苏华侨大厦招商网） * 3.2.1 生产要素的价格决定房价 紫峰大厦是由世界摩天大楼设计泰斗——美国SOM建筑事务所首席设计师Adrian D.史密斯亲自担纲，建筑面积：160000㎡，建筑层数：整体设计高度达450米，总楼层89层，其高度在位居世界第七，中国第四，大陆第二。 建筑造价：约40亿 投资单位：上海绿地集团 * 3.2.2 企业对紫峰大厦未来的预期影响其价格 紫峰大厦正在面向全球招商，吸纳优质金融保险等世界级公司入驻，目前虽然大厦外墙尚未完成，但已经有多家世界500强企业有意进入，他们相信未来紫峰大厦的情况十分乐观。这导致了紫峰大厦写字楼价格遥遥在上，但其写字楼数目是一定的，也就是说供给量不变，价格只会涨不会跌。 * 4、建议 ①. 多投资、开发类似档次的写字楼，让企业有多种 选择，以抑制其价格居高不下 ②. 对不同的企业制定不同的入驻政策，确保企业付得起租金并不断壮大 ③.提高其他写字楼价格，把市内写字楼差价控制在一定范围内，让企业拥有合理的选择 ④.提高消费者的收入，刺激消费，以带动发展 * THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS