房地产项目（依云山庄项目）前期策划方案.ppt

定位体系详细阐述 户型设计 别墅针对高端客户 保证明厨明卫 外飘窗 主卧带卫生间 舒适型户型主卧步入式衣帽间 阳台落地窗 露台 双入户，前后庭院 半地下车库及影音活动室 端头别墅超大私家庭院 户型面积为200-220平米和300-350平米两个档次。位于端头户型为300-350平米，位于中部的为200-220平米。 定位体系详细阐述 户型设计其他亮点元素 一层带花园； 与地下室直接连通，形成“下跃”。 定位体系详细阐述 户型设计其他亮点元素 高层户型注重空间的灵活变化； 强调户型的实用性。 原始户型 两室变三室 定位体系详细阐述 景观规划 中心景观+组团景观+台地景观 充分运用水资源，在社区内各组团与中心景观营造贯通溪景。 根据地势高低，做出台地效果，区分组团，并营造高低错落的景观效果。 结合中心景观设计西班牙主题公园。 设计四季景观园林体系，做到四季有景，三季有花。 定位体系详细阐述 景观规划 中心景观+组团景观+台地景观 定位体系详细阐述 特色会所 会所与中心景观结合设计 会所功能：商务会馆、休闲健身、室内泳池、书吧等。 定位体系详细阐述 高档住宅房屋配置 提升居住品质的设置 新风系统 彩色可视对讲单元门 地暖 断桥铝合金门窗 双层中空玻璃 入户指纹锁 紧急报警按钮 别墅设置中央空调 定位体系详细阐述 高档物业服务 彰显高档楼盘风范，给业主体贴入微的服务 邀请国内知名物业公司提供技术支持，打造南宫最规范的社区物业服务，让客户体会到目前南宫最舒适、规范的物业服务。（可结合目前开发项目进行运作） 定位体系详细阐述 价格定位 参照城市价格水平，实现低开高走 价格：按照市中心售价最高楼盘的标准，低开高走，保证整盘均价2200元/平米。 定位体系亮点汇总 浓郁的异域风情及富于变化的社区规划 彰显极致生活享受的花园洋房和滨河联排别墅 270°幽雅滏阳河景观资源 4000平米中央景观及优美的组团景观设计 创新户型设计及合理的面积区间 高档住宅硬件设施及智能化安防设计 高档社区会所 高标准规范化物业 面积及业态控制 商业初步定位 集中式商业建议规划为3-4层，单层面积1000平米左右；业态为超市，餐饮； 其余临街二层商业，以社区服务型为主，业态有银行网点、社区服务、餐饮、精品店等。 商业规划具体建议 西北角规划3-4层集中式商业，一方面满足目前周边无中型商业的需求，一方面满足政府规划条件中的相关要求。 其余规划二层商业。 商业初步定位 集中商业 临街商业带 绿化带 商业连廊——封闭式OR开敞式 产品规划建议——商业部分 街区氛围营造——开放、参与 产品规划建议——商业部分 商业销售价格 商业初步定位 目前项目周边无在售商业，无可参考商业售价。 如以租金计算，根据净现值法测算商业价值过低，不能作为定价支持。 商业定价需在项目销售中后期，届时本案形象初步确定，商业价值大幅提升，商业售价需根据市场水平另行确定。 根据目前南宫河西中高端楼盘的商业售价水平。 第六部分 开发节奏控制及规划细节建议 商街——明星、聚宝盆 战略站位：树形象、资产沉淀 中后期——高产田、富矿 战略站位：高端产品线、树品牌、创利润 一期——提款机、血库 战略站位：短期现金流、可复制发展模式 商业 一期 二期组团 三期组团 规划设计卖点 规划设计要点 如何在规划设计中建立项目价值点，并能够作为后期营销的卖点 从市场产品平台及当地适用性的角度，在规划设计中应满足的要点 1. 规划理念：欧洲贵族血统论 4. 建筑风格：标签感十足的建筑风格 2. 仪式化社区入口 5. 精装入户大堂 6. 楼王升级配置 8.停车设计要点 9.配套设计要点（幼儿园/会所） 10.规划布局设计要点（布局/边界） 7.户型设计要点：户型配比/布局/设计亮点 3. 整体规划（ 香榭丽舍大道/凡尔赛广场/香奈尔大道/蒙特高地） 风格一 欧式人马雕塑风格张扬—— 开阔的入口意向与周边挺拔的现代感的建筑益彰，展示入口广场的华贵 风格二 以微缩凯旋门作为入口设计—— 控制成本，求神不求形；风格鲜明独特、营销感强 规划理念：欧洲贵族血统论 香榭丽舍大道—— 艺术雕塑主题长廊 纯正的欧洲园林元素：砖石铺地/线性水系/草地/乔木 以艺术性铺装为主，两侧夹道布置点状雕塑 考虑当地气候条件，水系考虑枯水景 仪式化社区入口 本地私营业主：这部份人年龄一般在30—50岁，主要是南宫各类批发市场、门店经营者。 消费心理和消费特征：理智型的消费群，对生活品位要求高，希望与家人生活在一起，喜欢宁静与高尚的生活，基本都是多次置业； 生活基本态度和观念：事业心很重，对家庭的责任心很强，由于在周边生活很多年，对该区域比较依恋； 产品需求描述：一般喜欢大户型的高端产品，追求好的