城市综合体研究分析---成、败经典案例(上篇).pptVIP

 例子2： 万达城市综合体发展模式研究 万达集团转型：从住宅为主向多元化投资转型，最终聚焦商业地产的开发。 万达商业地产拥有四方面的竞争优势 赢得地方政府信赖=“四个好处”工程 第一：就业工程。购物中心最大新增1万人就业，最小有6、7千人就业，符合中国正处于就业高峰期及中央号召加强 社会稳定的现实国情。 第二：税收工程。购物中心开业后每年有几千万甚至过亿税收，稳定且能随销售的增长而增加。 第三：招商引资工程：让所在城市的商业水准跟国际接轨，且带进去的零售商一般是500强企业。 第四是 形象工程。综合体成为城市标志性建筑，提升城市形象。 （1）商业地产竞争对手少。万达是唯一将跨区域开发与持有 型商业地产作为主要发展方向的内资企业。 （2）相比住宅可享受双重利润。商业地产除了每年可以收到 稳定的租金，还能在未来变现时享受资产价格升值和土 地升值的双重利润。 （3）容易获得综合体的大型项目，商业地产容易拿到靓地。 （4）受到政府的欢迎。万达通过“四个好处”工程，在与各地 方政府谈判项目过程中，获得有利地位，将土地成本压 缩到最低。 *  从05年开始，万达尝试在城郊结合部做大型的商业项目，宁波项目是万达在城郊结合部的第一个项目。 ⅲ 对投资回报的要求： ① 三年周期的项目投资利润率达到 45％以上，平均每年能够盈利在 15％以上。 ② 能够在三年内通过物业销售达到 绝大部分的资金回笼，保留购物 中心和五星级酒店等优质资产的 长期经营。 ③ 商业、写字楼和公寓采用租赁方 式，酒店委托经营，住宅用作出 售。 ⅳ 成功的综合体的运作，形成强大品牌价值，增强核心竞争能力。 颠覆土地价植的黄金铁律：历来是地段决定土地的价值，土地的价值除了地段还是地段。其主要的依托是所处的地段的繁荣，功能配套的齐全。但由于综合体本身就自成一体，配套功能齐全，因此有些综合体就敢放言：“我去到哪里， 哪里就是城市的中心。” 不但可以升值，还能带动周边的地块升值。 ⅴ 土地储备与综合体的开发并重 大量的土地储备与已开发的物业本身也会升值，这是双重的收益。（土地储备1000万平方米以上，事实上也有好几家地产商已做到了这一点）。 *  1）可销售的住宅、公寓、写字楼，可以实现短期的资金快速 回笼，保障资金的现金流量衡。 2）商业、酒店、写字楼、公寓的租金回报和经营回报，能快 速回收成本。 Ⅵ 资金的回笼及现金流平衡 *  城市综合体的推盘次序要从项目的外部市场、内部规划以及开发商实力等方面综合考量。 Ⅷ 综合体各功能体开发的时序 正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。 先开发酒店和商业并通过一段良好的运营和 培育，当人气、商气和形象树立并传播开来 时再开发住宅、公寓和写字楼等销售型产 品，其价值和价格无疑会最大化。 商业和写字楼先期开发，要求开发商要有雄 厚的资金实力。 写字楼优先于公寓的建设，因为超高的写字 楼有树立形象的作用，能够带动公寓 的销 售，提高公寓的销售价值。 商业购物中心的建设必须在社区成熟以后。 （指非城市中心建设的综合体） 力争在经济低潮时开发，热潮时候出售物 业。紧跟大环境的经济发展周期趋同。 例子1、 先推出销售部分，迅速回款，缓解资金压力 但这样的话会损失综合体的相互借力的优势而具有无形的资产，不利于效益最大化。 推盘次序 项目名称 公寓开盘时间 写字楼开盘时间 商业开盘时间 酒店开业时间 华贸中心 2003.6 2004.6 2005 2007 银泰中心 2005 2006 未知 2008 国贸中心 1990 未知 未知 1990 光华国际 未知 2007 未知 —— 世贸天阶 2000.5 2005.12 2005.12 —— 东方广场 未知 2002 未知 2002 *  项目名称 公寓开盘时间 写字楼开盘时间 商业开盘时间 酒店开业时间 上奥国际中心 2007.1.1 未知 未知 —— 嘉铭桐城 2004.3 2006年 未知 —— 世奥国际中心 2007.11.18 未开盘 未开盘 —— 盘古大观 2007.12.6 未开盘 未知 2008.5 保利金泉广场 2007.10.3 未开盘 2007.2.25 —— 三空间 2004.7.18 未知 未知 　 方恒国际 2007.11.2 2007.3 未知 未定 富临中心 2003 2006.11 2006.11 —— 博