2010年6月杭州彭埠单元R2124地块价值分析报告.ppt

彭埠单元R21-24地块价值分析报告 中国/杭州，2010年6月 杭政储出[2010]27号 项目地块技术指标要求 地块编号 地块坐落 出让 面积 用途 容积率 绿地率 限高 建筑 密度 杭政储出[2010]27号 江干区（彭埠单元R21-24地块），东至规划正达路，南至规划新塘路，西至规划线潮路，北至拆迁安置房 28154 平方米 住宅（设配套公建）用地 2.9 30% 70米 30% 地块规划指标： 其它要求： 经审查符合竞买资格公司，缴纳土地保证金14000万元人民币； 杭政储出[2010]27号地块出让起价为人民币69523万元，每次报价增幅为不低于100万元； 公建总量控制在地上总建面积的10%以内； 套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重原则按照70%控制； 本次挂牌报价时间自2010年6月7日上午8：30起至2010年6月17日下午2：30时整止(工作日)。报名截止时间：参加挂牌竞买的竞买人可在2010年6月4日至2010年6月14日期间工作日上午8：30至11：30，下午1：30至5：00，提交挂牌须知规定应提交的有关文件，并填写挂牌出让报名表，向杭州市国土资源局缴纳保证金后，办理挂牌申请手续。 彭埠单元控制规划一 彭埠单元以现代化交通枢纽为依托，力图打造杭州市多个中心格局的又一新的城市中心，板块西距武林广场五公里，南距钱江新城五公里，东接九堡、下沙板块，板块位置相当优越。 彭埠单元控制规划二 彭埠单元布局结构：“一心，两轴，四片”的布局结构，“一心”是指铁路东站广场为中心，“两轴”以火车东站节点为中心的TOD开发模式，“四片”规划北部形成花园，白石居住片区，南部形成彭埠、兴隆居住片区。 地铁交通示意图 项目地块位于新城东，彭埠镇，临近火车东站，交通便捷，区域位置较好； 项目地块临近地铁一号线和地铁四号线，未来交通将十分便捷。 近期周边主要地块出让情况 宗地名称 宗地位置 出让面积 土地性质 容积率 起始价（万元） 总成交价（万元） 溢价率 竞得人 成交 杭政储出[2010]8号 江干区(天城单元C2/R21-04地块) 11510 住宅(设配套公建)兼容商业金融业用地 3 22632 37000 63.49% 江苏华广置业有限公司 2010-3-9 杭政储出[2010]12号 江干区(九堡C2/S3-02地块) 37765 商业金融业用地、社会停车场、公交设施用地 3.4 47714 47814 0.21% 杭州市地铁置业有限公司 2010-3-11 杭政储出[2010]25号 江干区(草庄村R21-26(原C2-09)地块) 68564 住宅(设配套公建)用地 2.2 129120 129220 0.08% 浙江万科南都房地产有限公司 2010-5-20 根据项目地块容积率及相关技术指标要求，结合周边市场环境，项目未来应初步定位 为高层公寓，附加少量共建配套； 根据“公建总量控制在地上总建筑面积的10%以内”规划要求，结合项目实际情况，初定项目公建部分占比5%（依照规划要求尽量缩减共建面积）； 项目地块未来高层公寓总建占比95%，公建部分占比5%； 产品组合比例假设: 物业类型 高层公寓 公建配套 合计 建筑面积（m2） 77564.27 4082.33 81646.6 所占比例 95% 5% 100% 项目地块产品初步定位 项目未来销售价格估算 项目未来销售价格估算： 　对比因素 占比 东方红街 玉兰公寓 东方丽都花苑 原筑壹号 　本项目 参考权重　 60% 10% 10% 20% 100% 区域位置 15% 110 105 105 95 100 交通通达 20% 110 110 110 100 100 周边配套 25% 105 110 110 95 100 景观价值 30% 100 120 100 95 100 品牌优势 10% 105 120 90 95 100 综合得分 100% 104.5 113.25 98.5 96 100 目前在售均价 -- 27000 29000 22000 18000 24047 本项目预计售价： =【（27000/105.25*60%）+（12262/110*10%）+（9075/101.45*10%）+（9063/96*20%） 】*100≈24047元/平方米 销售收入估算： 由于对房地产市场的不同预期可能产生不同的物业价值预估，因此采用稳健型和风险型两种模式进行分析更为科学合理。 杭州主城区房价每年平均增幅5%，项目预计2011年下半年入市，稳健型市场价格估计为25249元/平方米；结合项目周边规划和升值潜力，风险型预期售价在当前售价基础上增幅15%，风险型市场价格估计为27654元/平方米； 项目未来售价还要结合未来市场及政策变化情况，项目市场定位等综合