2011年武汉别墅市场调查及前景预测报告.pdf

2011 年武汉别墅市场前景预测 一、前言 2009 年的房地产市场可谓高潮迭起，在房地产的政策束缚在 2008 年底 得到解除后，从2009 年初的小阳春，到下半年楼市全面爆发。同时市场经济环 境得到了改观，国民经济止住下滑趋势，全年 GDP “保八”任务已圆满完成。 因此居民的消费意愿和消费能力得到一定程度的提升，从观望情绪纷纷转向出 手，导致楼市成交量大幅上扬，房价也进入了高烧不退的状态。 2010 年上半年，针对中国房地产市场，中央推出了“严厉调控政策”， 以期稳定中国房地产市场的发展，之后中国各地方陆续出台了相应的地方实施 细则。对于2010 年的上半年来讲，如果用一句话总结,可以说是“乱花渐欲迷 人眼”，而对于2010 年下半年市场形式也可以用一句话预测“顺势而为，静 观其变”。 二、宏观经济环境分析 1.1 全球经济背景简介 (1)世界经济从急跌到企稳回升 在力度空前的经济刺激措施作用下，2009 年世界经济从急跌到企稳回升， 开始由衰退走向复苏。其中，以中印为首的亚洲地区的步伐明显快于欧美发达经 济体，成为推动世界经济复苏的主要动力。 中国经济在2009 年上半年仍保持较高增长，第三季度增长率超过8%， 1 为世界瞩目。印度、巴西等国回升势头也较强劲。在金砖四国中，俄罗斯相对较 弱，但 5 月份和 6 月份的工业生产指数均实现了正增长。第二季度韩国经济触 底反弹，中国香港、新加坡和中国台湾地区经济均有所企稳并出现回暖迹象。 (2)全球贸易跌幅收窄，保护主义加剧 2009 年头8 个月，美国对华贸易逆差比一年前减少了 14%，对日本的贸 易逆差减少了近20%，对墨西哥、加拿大和欧盟的贸易逆差减少了40%以上。 这种转变主要源于进口贸易急剧萎缩。而不断加剧的贸易保护主义正严重影响外 需复苏，中国更是深受其害。2009 年前三季度，有 19 个国家对中国产品发起 88 起贸易救济调查，涉案总额 102 亿美元，同比分别增长 29%和 125%。因 此，贸易保护主义引发的外需下降将是未来中国经济的主要下拉动力。 (3)新兴市场吸收外资超发达国家 2009 年国际投资大量减少，投资流向有所变化。特别是以中国、巴西、 印度等为代表的新兴市场尽管其吸收的外国直接投资比上年减少，但下降幅度明 显低于发达国家。趋势表明，今年新兴市场吸收的外国直接投资将首次超过发达 国家，新兴市场吸引的外国直接投资占全球的份额也将创历史最高。 此外，新兴市场国家对外直接投资的份额也在上升。尤其是中国，自2008 年下半年至今，对外直接投资不但未受金融危机冲击，反而大规模出击炒底，成 倍增长。 (4)金融市场在动荡中逐步回稳 世界股市回稳，美道指重破万点。其上行的驱动力是大宗商品上行、美元 贬值以及流动性的推动，同时宏观经济的制约也越来越明显，失业率高企、消费 者支出下降、金融行业特别是中小金融机构盈利状况的可持续性，以及经济的结 2 构性问题，都将在未来给股指带来负面影响。 汇率变动加剧，美元贬值趋势难改。自2008 年下半年到2009 年上半年， 由于美国“国际游资避风港”的效应，美元对欧元、英镑等主要货币的汇率不但 未跌，反而有所上升。但6 月份以来，美元对欧元、日元等主要货币汇率重现下 降趋势。 (5)主要资源品价格由低谷迅速回升 原油价格剧跌后迅速回升。随着美国次贷危机加剧，国际原油价格从2008 年 7 月 13 日146.08 美元/桶的历史最高点，转入快速下行周期，但到 2009 年2 月 18 日收低于34.62 美元/桶后，开始止跌回升。9 月中旬，原油价格终 于突破 80 美元/桶，此后围绕这一价格线波动。石油、粮食、有色金属等商品 价格，在全球经济趋稳的背景下将继续保持波动向上的走势。 黄金价格强势上扬。尽管在2008 年底危机深化后黄金价格有所回落，但 相对于石油、铜、铁等资源品，黄金价格跌幅不大，甚至随着美元的下跌出现了 上涨。到 10 月中旬，黄金价格突破 1000