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资产证券化：理论与实务第三课: 住房抵押贷款 住房抵押贷款的概念与品种 住房抵押贷款的发放 抵押贷款服务人 中国的住房抵押贷款情况 美国住房抵押贷款市场的发展历史与规模 住房抵押贷款的概念与品种 住房抵押贷款是一种长期融资工具，房屋所有人以其住房（独栋住宅或公寓住宅）作抵押对贷款提供抵押担保。 在大多数情况中，通过抵押贷款获得的融资就是用于购买被抵押的住房。不过目前，抵押贷款也会被用于除购房外的其他用途。（例如，房屋所有人将部分贷款用于子女教育费用。） 在美国的50个州中，抵押贷款在法律上存在着产权（title）转移和留置权（lien）转移的区分。 在规定“产权转移”的州中，住房抵押贷款意味着该住房的产权由借款人处真实转移至贷款人处。当借款人还清贷款时，该住房抵押即被撤销。相反，在规定“留置权转移”的州中，抵押贷款给予贷款人的仅仅是对被抵押住房的留置权。 住房抵押贷款的概念与品种 抵押贷款分住房抵押贷款和商业房地产抵押贷款。住房抵押贷款可以由单户（single-family）、二-四户（two-to-four-family）或多户（multi-family）共用房产提供担保。 住房抵押贷款指的是单户住房抵押贷款。商业房地产抵押贷款则通常由五种类型的房地产提供担保，分别是办公楼、工业用房（仓库）、公寓住宅、医护用建筑（医院或高级护理机构）和宾馆建筑（宾馆或汽车旅馆）。 办理单户住房抵押贷款要涉及许多冗长的法律文件。就其实质而言，需要明确的内容有贷款金额、借款人的还贷义务、对住宅房屋物理结构和所占土地的描述以及借款人对该房屋拥有所有权。 抵押贷款还会对房屋维修、抵押贷款保险（防范借款人在贷款还清之前丧失继续还贷能力的风险）、房屋财产损失保险（防范火灾、水灾等风险，有时也包括地震）以及支付财产税和房屋损失险保费等内容做出详细规定。贷款条款则对年利率（固定或浮动利率, fixed rate or adjustable rate）、分期付款期限 (mortgage maturity)、到期日和月还款金额 (monthly mortgage payment) 予以明确。 住房抵押贷款的概念与品种 由于抵押贷款是一种长期融资工具，所以在贷款人在贷款发放前应对借款人进行仔细审查，以确保其具备相应的经济实力在长期的融资期间付清还款。 贷款发放后，贷款人还需考虑借款人是否有能力维持每月的分期还款。因此发放一笔住房抵押贷款需要考虑的因素包括借款人的还款能力、标的房产的价值以及违约保险等。确保贷款人在贷款发放之后能够最大可能地降低最终的违约损失。 固定利率抵押贷款的特点 Original Principal Balance = OPB Monthly Payment = MP Mortgage Interest Rate = IR Month = N, 1, 2, 3, …, 360 OPB = MP/ (1+IR/12) + MP/ (1+IR/12)2 + MP/ (1+IR/12)3 + MP/ (1+IR/12)4 + … + MP/(1+IR/12)n MP = OPB * {[IR/12)*(1+IR/12)n]/ (1+IR/12)n -1]} 固定利率抵押贷款的特点 固定利率抵押贷款（fixed-rate mortgage）包含以下要素：分期付款期限、预定的年利率、还款频率，有时还需购买保险以防范借款人在不利的经济环境下出现违约风险。固定利率抵押贷款的分期付款期限通常为30年，月还款额保持固定不变（等额还款, level-payment）。因此有时也被特指为等额定率抵押贷款（level-payment fixed-rate mortgage, LPFRM）。 固定利率抵押贷款每月的还款金额保持固定不变，其中包含了利息和本金两个部分。尽管每月还本付息的总额在整个还款期内保持固定，但两个部分的构成比例却始终在变化。在还款初期，月还款额主要由利息构成，但到了后期，则是本金占主要部分。这种月还款总额不变、本金偿付比例逐渐提高的还款模式被称作摊还（amortization）。 在抵押贷款初始金额一定的条件下，月还款额的多少取决于抵押贷款利率。利率不同，还款额中本金与利息的构成比例也会不同。图3-1至图3-4列出了两笔30年期固定利率抵押贷款的分期偿还情况。其中一笔贷款的年利率为6%，另一笔的年利率是其3倍，为18%。两笔贷款的初始额度都是10万元。 固定利率抵押贷款的特点 通过对比两笔贷款的还款情况，可以得出以下结论： 利率越高，月还款额越高。利率为6%的贷款的月还款额为600元，而对于利率为18%的贷款，月还款额达到1507元（图3-1和图3-2）。 尽管两笔贷款