住房限购政策可逐步完善为长期政策2011预测.docVIP

未经允许 请勿引用 经济预测分析 第 10 期 国家信息中心 2011年3月16日 住房限购政策可逐步完善为长期政策 内容摘要：国务院调控房地产市场的“新国八条”出台以来，房地产市场出现价滞量缩，说明进入新一轮观望阶段。这次“新国八条”亮点很多，其中住房限购政策更是直接切中了投机需求的命门，如果完全有效实施，必能实现调控目标。但由于文件规定住房限购政策在“一定时期”内暂时实行，使政策难以达到理想效果。建议将限购政策在实践中逐步完善成长期政策，这是促进我国房地产业长期健康发展的需要，也是当前提高住房限购政策有效性的必要举措。 一、住房限购是抑制房地产市场投机需求最有效的政策 1、住房限购针对性强，切中投机需求的命脉 根据中国人民银行《中国房地产金融报告2009》、国家统计局《中国人口与就业统计年鉴2009》和各地房管局网站数据推算，2009年主要城市非本市户籍购房者所占比例平均为28.59%。北京、杭州、哈尔滨和乌鲁木齐等城市的非本市户籍购房者占比则超过了40%。通常地，在股票市场上，机构投资者只要控股比重达到30%左右，就可以坐庄对股价进行操纵。在当前房地产市场，由于存在严重的信息不对称，人们更容易出现跟风追涨现象，投机需求在总需求中的比重估计只需要达到20%左右，就能影响整个市场价格走势。这也是此前房地产价格持续上涨的一个重要原因。住房限购政策一旦得以全面有效的贯彻实施，必将在极大程度上根除房地产市场的投机现象。 2、住房限购实施环节少，见效快，易监管 住房限购具有以下三个明显优点：首先，住房限购政策实施环节少，因而易执行，见效快。理论上讲，住房限购政策只要有购房信息登记部门和产权管理部门就可以执行了，而其他政策的实施往往还需要其他部门（比如开征房地产税需要税务部门，抬高住房首付比例需要银行）共同行动才能落实。其次，由于住房限购涉及环节少，政策“漏洞”相应也就少，政策在执行过程中不容易走样。从当前市场反映的情况看，住房限购的政策漏洞主要表现在几个方面：一是部分投资者可以通过“假离婚”来多购房，二是借符合购房资格但没有购房需求的亲友名义来多购房，三是与当地人“假结婚”来获得购买资格。但通过这些方式来钻政策“漏洞”本身就存在巨大风险，甚至导致钱房两空的结局，因而不可能大规模推广。另外，由于按照住房限购政策，每户家庭能够购买的数量是有限制的，即使能够成功地钻政策空子，其购买的住房数量也将极为有限，不会对调控政策带来显著负面影响。最后，作为数量型调控政策，住房限购边界界定清晰，投资者的购房行为是否合规一目了然，不会产生任何歧义，因而非常便于监管。 3、其他调控政策均比限购见效慢 首先，住房建设周期较长，未来二、三年内保障性住房覆盖面依然非常有限，难以对房地产市场产生实质影响；其次，信贷政策和税收政策则是前期相应政策的加强版，开发商、银行和中介组织已经摸索出一些规避监管的措施，政策执行成本较高，政策效果将打折扣；第三，地方政府官员问责制虽然也是一个新举措，但由于房价统计口径多样、房价控制目标缺乏一个公认的衡量标准，再加上地方政府可以通过行政手段干预不同房价住房的入市时间和节奏从而影响房价统计结果，其真实效果难以过分乐观；第四，房产税目前还处于试点阶段，范围小，力度轻，向全国推行还有一个过程。 二、住房限购应当作为长期政策 为了实现房地产调控目标和保障我国房地产市场健康发展，住房限购应当作为长期政策，并尽快在全国范围内推行。 1、住房限购政策长期化，终结房地产过度投机行为 “新国八条”颁布以来，房地产市场成交量大幅萎缩，但商品房价格依然没有明显松动。这说明在“新国八条”的威慑之下，房地产市场已经进入了新一轮观望阶段。从前几次调控的经验看，调控政策发布后，市场往往有2-3个月观望期，之后房价就开始报复性上涨。其主要原因在于政策针对的一直是贷款购房者，而对自有资金投机者来说调控力度过小。 这次“新国八条”可谓是直击投机者的软肋，但迄今效果依然不显著，一个重要原因就是，在相关文件中为住房限购政策的实施明文规定了一个约束条件，即“在一定时期”。这无形之中就影响了该项政策的威力，一些地方政府对此没有给予足够的重视甚至消极应对。按照“新国八条”的要求，全国至少有36个城市应该在2月中旬之前出台地方调控细则，然而到2月20日为止出台“新国八条”调控细则的城市不足三分之一，而且有些已出台的细则对“新国八条”的政策力度也打了折扣。例如，石家庄版本的调控细则就限定了房屋限购的范围在市五区和高新区范围之内，而且规定限购政策有效期仅到2011年12月31日。 这种直接提出政策期限的做法相当于明确无误地给开发商发出了一个信号：住房限购政策只是短期的、暂时的,谁能扛到最后，谁就将笑得最甜！而投资者则必然关心政策何时结束，在投资渠道