土地估价实务课件和作业6.doc

一、1998年应用市场比较法计算题解析 题目（出自1998年土地估价理论与方法试卷第5大题计算题的第2小题）：某城市有宗地F需要评估，现有类似土地5宗，条件如下。 项目 宗地成交价（元/m2） 交易时间/年 容积率 位置 比较 形状 比较 区域 因素 个别 因素 A 780 1995 1.3 0 +3% 0 -5% B 800 1995 1.2 +2% 0 -1% 0 C 860 1996 1.2 +3% -1% 0 +1% D 830 1997 1.1 0 -2% +5% 0 E 950 1997 1.6 +5% 0 +3% 0 F ? 1998 1.4 ? ? ? ? 该城市地价指数如以1995年为100，则1996年比1995年增长15个百分点，以后每年增长10个百分点；此类用地的最低容积率为1，容积率在1—1.5之间时，容积率每增长0.1，宗地单位地价比容积率为1时增长5%，超过1.5后容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时增长3%。表中位置、形状、区域因素、个别因素的修正都是待沽宗地与案例宗地的比较，表中数字为负时，表示待沽宗地的条件比案例宗地条件差，表中数字为正时，表示待沽宗地的条件比案例宗地条件好，数字表示对宗地地价的修正幅度。 根据上述条件，按下列要求完成计算：（1）??? 编制地价指数表（2）??? 编制容积率修正系数表（3）??? 计算宗地F在1998年时的单位地价（计算结果保留两位小数） （一）审题1、审清题目，确定解题方法2、明确地价指数及地价随容积率的变化是增长还是递增3、明确各因素比较基准 （二）解题方法与思路方法选择：从题目中给出的条件看，应该采用市场比较法? 基本思路：第一步，根据地价增长情况及容积率与地价的关系，编制地价指数表和容积率修正系数表；第二步，对5个交易案例分别进行各项因素修正求得比准价格；第三步，用适当方法对这5个比准价格进行处理，得出待沽宗地价格。 （三）公式与计算步骤 ?????? 125??? 1.28???? 100??? 1、适用公式待沽宗地价格=比较案例宗地价格×交易期日修正×容积率修正×位置修正×形状修正×区域因素修正×个别因素修正 2、计算步骤（1）选择计算方法：适用市场比较法（2）编制地价指数表 年度 1995 1996 1997 1998 地价指数 100 115 125 135 （3）编制容积率修正系数表 容积率 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 修正系数 1.00 1.05 1.10 1.15 1.20 1.25 1.28 思考：如果地价随容积率的增长是递增，那如何计算容积率修正系数 ??? （5）计算宗地F在1998年时的单位地价??? 采用算术平均法求取待沽宗地单位地价为：F单位地价=（1075.16+1189.73+1134.27+1054.17+1040.27）/5=1098.72（元/m2） （四）难点与常见错误分析1、难点????? （1）地价指数和容积率修正系数表的编制? 若地价指数每年增长R个百分点，计算公式为N×R+100? 若地价指数每年递增R个百分点，计算公式为（1+R）N×100? （2）各项比较因素修正? 应把握两点：一是待沽宗地的条件指数始终位于分子，比较案例宗地条件指数都位于分母；二是以哪个为基准，哪个的条件指数即为100。 二、2000年应用市场比较法计算题解析??? 题目略（出自2000年土地估价理论与方法试卷第5大题计算题的第3小题） （一）审题1、明确题目要求。两个要求：编制地价指数表和计算宗地在评估时点的单位土地面积价格。2、明确地价指数变化情况、容积率修正系数、土地还原率及其他资料。3、明确比较基准，以待沽宗地为基准。（二）方法选择与解题思路1、方法选择根据题目提供的资料，适用市场比较法。2、解题思路第一步：根据地价增长情况编制地价指数表第二步：计算土地使用权年期修正指数??? 公式为：年期修正系数K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]???? 其中：r—土地还原率，M—待沽宗地使用权年限N—比较案例宗地使用权年限第三步：根据所确定的各因素条件指数，分别对5个交易案例进行因素修正，得到5个比准价格第四步：采用适当方法处理这5个比准价格，得出待沽宗地单位面积价格（三）公式与计算步骤1、适用公式（同上题，但多了年期修正，少了位置和形状修正）2、计算步骤（1）选择计算方法（2）编制该城市住宅地价指数表（每月增长1个百分点，非递增）（3）计算土地使用权年期修正指数土地还原率为7%，年期修正指数计算有两种处理方法：第一种，以住宅用地法定最高年期（70年）的指数为基值100。