宁波2010年4月房地产市场月报.doc

上海天启开启机构/宁波分公司 市场部：肖春平 2010年5月10日 一、宏观扫描 1、宏观动态扫描 78央企退出方案全部上报 三大退出路径成主流 事件：4月8日， 78家央企退出地产的方案已经基本上报完毕，汇总工作正在进行。地产退出存有多种形式，除挂牌外，协议转让、划转等也属于可操作范畴。 点评：央企退出房地产市场后，之前疯狂高价拿地将会很大程度的截止，地王带动房价上升的现象会有较大程度的降低。但对整体房地产市场影响力有限，因央企在整体房地产市场中所占的份额较小，央企推出依然难以阻挡房价继续上涨。 《人民日报》等主流媒体接连针对楼市发表时评报道 事件：从3月28日到4月2日，新华社以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论，连续6天播发评论，对房地产当前的问题进行了全方位的解读。其话题包括地方政府的土地财政、楼市交易中的投机行为、权房交易中的官员腐败，以及利用税收政策调节房地产市场等。 点评：以往，当中央媒体就某一社会经济热点频频发言时，往往成为政策调整的先行信号。因此，当近日新华社、《人民日报》等媒体接连针对楼市发表时评报道之际，国家或许正在酝酿新一轮的调控政策。 一季度中国房地产贷款增四成 个人房贷增五成 事件：央行今日公布了一季度贷款投向报告。当季主要金融机构房地产人民币贷款新增8457亿元，季末余额同比增长44.3%，比上年末高6.2个百分点。房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%，比上年末上升0.5个百分点；个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增53.4%，比上年末上升10.3个百分点。 点评：一季度新增人民币贷款额为2.6万亿元，而房地产的贷款资金却有8457亿元，房地产贷款额约占总贷款额的三分之一。信贷投放过量也是导致房价飞涨，催生房价泡沫的一大主要因素。此次宏观调控的主要手段是提高住房贷款门槛和截止投机、投资性购房贷款，实行差别性贷款新政，这次调控直接打中了房地产的七寸，对房地产市场的调控力度和影响力将是前所未有的。 一季度国民经济回升向好势头进一步发展 事件：一季度国内生产总值80577亿元，按可比价格计算，同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点。其中，第一产业增加值5139亿元，增长3.8%；第二产业增加值39072亿元，增长14.5%；第三产业增加值36366亿元，增长10.2%。 一季度全国房地产市场依然高位运行 事件：1-3月，全国完成房地产开发投资6594亿元，同比增长35.1%，其中，商品住宅完成投资4552亿元，同比增长33.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%。1-3月，全国房地产开发企业完成土地购置面积6166万平方米，同比增长30.0%，土地购置费1203亿元，同比增长56.5%。1-3月，全国商品房销售面积15361万平方米，同比增长35.8%。其中，商品住宅销售面积增长34.2%。1-3月，商品房销售额7977亿元，同比增长57.7%。其中，商品住宅销售额增长55.2%。 2、宏观政策扫描 4月15日“新国四条”出台 事件：4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%. 点评：本次调控政策应用差别化的信贷政策，抑制包括投机炒房在内的不合理的需求，从源头上扼杀了新的投资客的入场，将泡沫控制在现有范围。本次调控的核心是：阻止更多资本流向市场导致泡沫破裂，维护市场稳定。此次政策虽然抑制投资炒房需求，但也在很大程度上误伤了住房刚性需求和改善性需求，在短期内必定会引起市场恐慌，购房者将出现严重的观望气氛。 4月17日新国十条出台 事件：2010年4月17日,国务院17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款. 评论：本条政策中重中之重的是对不能提供1年以上纳税证明或社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。此政策限定是历来房地产调控政策中首次对“异地买房”进行限制，如此一来对异地炒房客和炒房团形成致命的打击。对以三套房停贷只限于房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，如此说来控制权完全在地方政府与金融机构手中，因此，基本上可以看做有一定的操作空间，意途仅为恐吓市场，真正执行难度极大。 住建部通知要求严查捂盘惜售 哄抬房价等行为 事件：住房城乡建设部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定