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清清溪南苑东侧地块 TC运营提案 2010年5月18日【强化项目优势关键】——充分预估项目的核心价值及未来潜力，打好牌，品质牌。 池州的经济发展、规划建设和教育发展是房地产拉动引擎之一，为房地产市场提供了开发支撑； 楼盘的开发为本案的开发创造了的楼市氛围和，一定程度上利于本案的借势开发； 市场整体操作水平处于初级阶段，产品同质化严重，营销手段雷同无新意——这为本案开发提供了创新的操作空间【克服劣势的关键】——消费群的准确把握，做品质，不做价格的举高者，引入新的模式”是本案的关键 本案风险（T） 1：城镇人均可支配收入较低，两级分化严重，市场消费能力有限，价格敏感度较高，存在产品力提升和价格的矛盾点； 产品规划最后能不能得到表现？最后能不能得到客户认可?这也将是本案最大的风险之一； 【防止威胁的关键】——尽快树立起楼盘的核心竞争力及市场的认同度 本案相关策略建议 A地块项目策略建议 目标群体设定及建筑规划建议 建立差异化客户定位，结合项目 “小”的因素，制定市场消费群个性化的寻求，最终拟定为年轻人士群体：25—35岁左右。 该目标群体的主要特征：个性化较强，相对喜好独立，追求自由是其生活的基准理念！消费力的主要特点为：自有资金不是太充裕，但消费力后劲较强（个人发展性）！ 基于目标客户群体差异化的特质，在本案的设计规划中应着力凸显如下要点： 1：户型设计在98—110㎡，结合本案只需要设计两种户型结构。 2：建筑风格应体现后现代主义风格，突出项目的个性化风格，主要表现在建筑的色彩及建筑材质的运用！ 3：建筑外观要以通透式为主，全面“自由空间”为主要着力点！ 案名建议 豪波?琉晶公寓 案名解析 主导理念：年轻一族个性化私人空间，自我自由的独立平台！ 营销主脉：个性化的自由空间，携寓有“牛津”之意！ 差异理解：区别于大同的项目定位，收藏一种年轻态自我的生活空间！ B地块项目策略建议 目标群体设定及建筑规划建议 针对本案相对独立的特征，需建立差异化产品定位，现拟定为投资型SOHO商业地产产品模式！ 投资型SOHO产品模式：此模式介于住宅与办公之间的一种建筑用途定位，结合学区房的投资价值的借鉴并融入办公投资形式（池州确定的行政中心的总体规划），产品形式上定义为“单一层复式建筑”形态，即可形成安居投资双重价值，最终满足市场差异化需求，抢占市场空白点！ 整体采用三幢主体建筑单体，通过空中通廊有效相连，独立而又整体形成L型建筑外观效果。同时外立面采用现代镜面建筑设计风格，标准层建议为4.8米左右，设定三位六梯的“景观电梯”通行！4.8米的层高设计，将使本案建筑达约130米的高度，成为池州第一高楼，将有效提升产品形象！但会在项目建筑成本上略有增加，但个性化，独特化的品质将会有利于本案市场快速去化，同时价格会因整体价值的提升为本案带来更大化的利润保证！ 整体4.8米层高的池州第一高楼，可有效提升投资者对产品的高性价比追求，同时建议整体采用三层底商，考虑到未来池州会展中心，市体育馆的建设，必会带来较大的人群流量，兼顾到池州旅游立市的城市定位，建议三层底商可以商务酒店或假日酒店的业态定位，前瞻性的与市场机会点对接！ 主要投资群体分析：小型投资者（住宅市场的投资控制60%），外埠投资者（需 依赖投资宣传引导40%）。 案名建议 豪波?三元国际 案名解析 主导理念：“大三元，投资聚财之地”，三幢建筑合成，“自我、财富、增值”之意！ 营销主脉：小投资大增值 差异理解：放弃同类型竞争，创立最具价值的池州第一高楼！ 项目利益点潜力初步分析及建议 A地块 个性化消费群定位请确立个性化价值，放弃同区域楼盘的类比竞争，创立自我的价格策略，初步预测应在4000元/㎡--4500元/㎡. 4000*11650=4660,0000(约4700万左右) 4500*11650=5242,0000(约5 200万左右) 最高走势：5000元/㎡,500*11650，5000（约580万潜力价值） B地块 差异化产品定位确立新的财富投资模式，放弃池州住宅与办公的同类竞争，创立项目开发新的利益着力点4500元/㎡--6000元/㎡左右，在此不考虑底层商业部分的情况下。 4500*37136=1，6711，2000（约1，6710万） 6000*37136=2，2281，6000（约2，2281万） 差异化空间存在于：750*37136=2785，2000（约2700万） 若按以上提案全方位拟定，最终将完成3300万的潜在利益！ 池州豪波房地产开发有限公司 清溪南苑东侧地块TC运营提案 提案策划：南京思汉房地产经纪有限公司