碧桂园商业地产实战策略下.pdf

陶瓷类： 陶瓷类分建筑商用的房地产建筑瓷砖，以集装箱式销售模式。 面向家庭的家用瓷砖和洁具类（建筑商用洁具类和家庭装修用洁具类）都不同。瓷砖对建筑商的 一般以公关、走订单模式，对地理位置要求不高，市场中对仓储和运输要求高。 瓷砖的零售性中对色彩和展示板，款式等与建筑商相差极大，建筑商的多以量大，价底，欠款， 而且款式单一。零售中，款式极多，价高，量小，几平米到几十平米都可售，建筑商店为几百平米。 洁具中也是如此，对建筑商以马桶等普通大众类而家庭中对洁具品类，功能性要求高，在瓷砖陶 瓷，洁具的展厅，标准为 60 平方米——80 平方米的（一个柱间跨距为主）对门面的装饰性要求高。 水泥做为瓷砖，洁具类市场的附件，水泥在零售中也配送、往往单设区域销售水泥。 木地板：是地砖市场中的一个分类，地砖中木地板和瓷砖在一起组合成地板的各种类别如地板革，地 板胶等。 软性家居类： 家具是家居市场中需面积最多的行业类别，而且品种繁多，从布艺到钢木，实木，仿古（明清）， 复合等，各种各样，而且从家庭家具，办公家具，餐厅娱乐家具用品等形成很大的市场份额，一般在 二三级城市，需规模也在万平米以上，家具的展示性要求高，标准在 100 平方米，家具行业以成都和 广东家具为主，也有东北和新疆，如新疆的美克就是全球很知名家具制造商。 在家具市场中形成很多类别，仿古类（如明清家具）在北京有潘家园朝佳家具城，朝阳区高碑店 明清家具一条街，在大钟寺兰景丽家内有办公用品家具区域，家具中对产品的形式和各厂家的垄断性， 使之在高档领域中除布艺和家具及皮革家具外（意大利沙发），大部分都在国内企业中，所以像爱家 家居可以依托家具行业不断扩张，而宜家和东方家园中对家具类产品份额不大，均以实用性和新颖性 艺术类家具品为主。 在北京的中低档家具市场，因北京市区的地价高，已日益集中在香河，形成一个大的家具世界， 它将日益蚕吃着北京中低档家具行业的份额。 灯饰：在家居行业中，灯饰品是利润率最大的，是家居市场中，除家具外，第二大需面积的行业。 灯饰中分为照明灯具和装饰灯具（花灯）。灯饰市场对层高要求高，因花灯的展示在顶部，而且 耗电量极大，在能源供应上应事先安排好。 113 水暖：作为硬性建材领域中，水暖在零售领域很难形成市场，因为水暖的安装需要专业人员，对 此一般由专业人员购买，其它部分一般都在建材市场中，其份额很小，对产品的选择性不大（在北京 有圣火，昊泰水暖城）。 防盗门：是家居的一个小类，量少，而且品牌只集中在一些少数公司手里，形不成专业化市场。 玻璃：一般以玻璃店形式、临街店出现，集中化的玻璃市场少，只有一个小类，类似防盗门类，而 且玻璃要求现场加工，对于包装运输要求高，但行业利润高。 化工油漆类：也是很少，和五金机电类在家居领域中成为一个辅助类别。 厨房用品： 在厨房科学化发展的今天，厨卫设计已逐渐被人们重视，厨房内的厨具业在中高档超市中的家居 类中，中低档在土特产店里，厨房的装修以样板间形式，它是一个暴利性行业，是家居中的一个分类。 窗帘布艺： 在服装行业中，往往和针织品在一起，设置床上用品，但规模很少，而且都是小型区域性消费市 场。 专业化的窗帘布艺（床上用品）形成专业化市场，而窗帘布艺的单店要求面积大，100 平方米， 因布料的展示，床上用品店往往摆个大床，占很大面积，所以在北京沿三环窗帘布艺市场一大片，其 市场在北京已饱和，但在各大商场中，如宜家中对布艺这块却份额不断增加。 由于三环沿线的家具城多，北京各区经济发展的不平衡，海淀，朝阳经济发展快，所以率先在东， 北四五环上形成新的家具城，而东，北三环沿线的家居城生意就比南，西环的生意好，客观上需求稍 大一些，转让费相比高一些，在南三环，西三环的租金为8——9元/平方米/天，在东北三环相应为 10——11，12元/平方米/天。由于家具类庞大的市场群，所以无法形成垄断性市场。 家居市场都是大跨结构或钢结构，层高4—5米，地面铺玻化砖，天棚是日光灯小灯池。 家具市场要求铺位既要有进深，又要有面宽，既要能展示，又要能摆放家具。基本要求面积在60平 米左右；隔断很简单，方便打通，装修，家具商尤其家用家具对展位的装修和家具的选择、码放、配 饰都很讲究，有的干脆按照生活中的卧室、餐厅、书房做成样板间的形式。可以说家具和房屋是分不 114 开的。