2016年我国房地产融资方式研究.pdf

我国房地产融资方式研究 REICO 工作室 2016年10月 0 目录 一、房地产融资一般理论概括1 （一）房地产融资的基本特征1 （二）房地产融资的主要模式1 （三）影响房地产融资的因素和基本原则2 二、我国房地产融资的特点2 （一）银行贷款是外源性融资的主要方式2 （二）财务杠杆明显偏高 4 （三）直接融资还有较大发展空间5 三、房地产融资模式的国际参照5 （一）美国 6 （二）日本 10 （三）德国 11 （四）新加坡14 四、我国房地产融资环境的变化及其影响16 （一）房地产金融政策环境发生新变化 16 （二）社会融资结构变化明显21 （三）互联网金融快速兴起22 五、金融环境变化对房地产融资方式的影响25 （一）房地产融资模式与金融环境整体结构仍然保持一致25 （二）资本市场依然不是房地产融资的主要渠道30 （三）房地产融资率先尝试互联网金融后并未扩大影响32 六、房地产金融环境变化展望36 （一）货币政策继续保持稳健基调36 （二）直接融资会继续增长，但增速开始受到限制39 （三）互联网金融的发展可能会减速，互联网金融的监管将趋紧40 1 七、金融环境变化对房地产融资方式的可能影响40 （一）金融环境继续对房地产融资产生直接影响40 （二）房地产融资的基本结构特征不会有很大变化41 （三）伴随房地产中介发展的房地产金融新形态值得关注41 2 内容摘要：相对于一般理论和国际经验，我国房地产业融资具有自身特点：融资结构相 对单一，银行贷款是主要来源，财务杠杆明显偏高。2014年以来，我国金融环境总体转向 宽松，房地产业融资成本不断降低，直接融资的比例显著上升，对互联网金融融资率先进 了尝试，并在资本市场推出了REITS新产品。但总体上银行贷款依然是房地产业的主要外源 性融资。未来我国房地产业融资方式依然主要由外部金融环境决定，受政府宏观调控政策的 影响很大，房地产业融资模式内生创新的可能性很小。“十三五”时期，房地产业融资环境 总体不会发生转向，货币政策继续宽松的节奏会减慢，但房地产业融资的成本会持续下降， 直接融资占比继续上升，资本市场依然不会是房地产业融资的主要渠道，利用互联网金融的 融资创新很可能有所停顿，银行贷款继续成为房地产业融资的主要方式。 一、房地产融资一般理论概括 为更准确观察我国房地产融资方式，我们对房地产融资的一般理论进行概括 总结，以此作为本研究分析的一般理论参