一季度房地产行业分析报告.docVIP

2011年一季度房地产行业分析报告 （房地产1号报告） ??????????????????????????????????? ? ????? 想要读懂中国的房地产市场，有两个声音必须关注：一个是土地市场的声音，另一个便是银行的声音。银监会近日对银行金融机构开展新一轮房贷压力测试，把房价下跌50%纳入新一轮房贷压力测试，这是一个不可忽视的信号！从国际视角来看，强势货币源源不断的从发行国流向世界，全球化的通胀海啸在“洗劫”了新兴市场后又奔向欧美；从国内市场来看，输入型通货膨胀遭遇国内货币超发，高通胀“巧遇”换届年的高房价，在“信贷冰点”的2011年楼市注定命运多舛、充满变数！本文从一季度房地产运行数据及解读、政策分析、体制分析和趋势预判四个方面对一季度房地产行业进行解读！ ? 运行数据及相关解读 ? ????? 国家统计局数据显示： ????? 一季度按国内生产总值96311亿元，同比增长9.7%，环比上季度增长2.1%。政府对房地产调控一直采取“相机决策”的调控政策，即宏观经济向好的时期打压房地产行业、宏观经济下滑的时期鼓励房地产行业。9.7%的GDP增长让政府有足够的底气和决心对房地产进行“大手术”。 ????? 从消费价格指数来看，一季度居民消费价格指数（CPI）同比上涨5.0%，其中食品上涨11.0%、居住上涨6.5%。采用新权重计算的3月份CPI同比涨幅为5.383%，环比下降0.207%；如果按照旧权重计算，3月份的CPI同比涨幅为5.415%、环比下降0.225%。从历史数据来看，3月份的CPI创32个月的新高。此外，一季度工业生产者出厂价（PPI）同比上涨7.1%，采购经理指数（PMI）同比上涨10.2%。鉴于PPI和PMI快于CPI，由于价格传导二季度CPI仍然缺乏回落迹象。通胀高企的直接结果是民间资本急需投资的资金出口，CPI越高、资产缩水越快，而不动产作为许多家庭资产的“蓄水池”，这种投资的冲动在住宅限购的境况下很可能流向商办物业。 ????? 2011年3月份全国房地产国房景气指数为102.98，比2月份环比回升0.08%，同比回落2.91%。一季度全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%，其中，商品住宅投资6253亿元，增长37.4%，占房地产开发投资的比重为70.7%。与去3月份相比，今年3月的新开工速度有所下滑，而竣工速度有所加快。政策的不确定性和信贷资金的缩减使得开发商“出手”开始犹豫！2011年一季度全国商品房销售面积1.76亿㎡，同比增长14.9%。其中，商品住宅销售面积增长14.3%，办公楼增长15.6%，商业营业用房增长14.1%。单就3月份而言，全国商品房销售面积0.95亿㎡，同比增长15.8%。2011年一季度全国商品房销售金额1.02万亿元，同比增长27.3%，其中，商品住宅销售金额增长25.9%，办公楼增长42.7%，商业营业用房增长28.4%。无论从销售面积或是销售金额来看，写字楼市场越来越受到投资者的追捧！一方面是由于住宅限购挤出的一部分资金流入写字楼市场，另一方面写字楼的出租率和租金都不断上涨，进而有力的支撑了其投资价值。 ????? 2011年一季度房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%。其中，国内贷款3837亿元，增长4.4%；利用外资144亿元，增长45.2%；自筹资金7126亿元，增长27.2%；其他资金8161亿元，增长18.7%。在其他资金中，定金及预收款4825亿元，增长28.7%；个人按揭贷款2076亿元，下滑5.3%。从资金来源渠道不难发现，银行资金对房地产的支持力度急速下滑，不是商业银行自愿舍弃房地产这块蛋糕，而是迫于银监会的高压以及央行不断提高存款准备金率等原因。银行钱袋子缩紧的结果是开发商不得不依靠内源融资以及引进外资，恒大地产、雅居乐、合生创展、复地、华南城、首创置业、路劲、宝龙、瑞安建业等多家房企纷纷通过海外发债、向外资银行借贷等方式来储备资金过冬。据统计，截至2月份，今年国内房企的离岸债务融资总额已达280亿人民币，其中，单笔融资金额最高的恒大发债金额高达92.5亿元人民币。此外，在开发商“缺银子”、地产基金“不差钱”的处境下，地产基金的发展空间将越来越广阔。 ????? 从北京房地产市场来看，北京市房地产交易管理网的统计数据显示：3月份北京新建商品住房成交均价为19679元/平方米，环比下降26.7%，同比下降10.9%，出现了19个月以来的首次同比下降。一季度全市累计完成房地产开发投资415.7亿元，同比增加14%，占全社会投资比重为51.2%。其中，住宅完成投资252.5亿元，增长24.1%；写字楼完成投资28.9亿元，下降20.6%；商业及服务业等经营性用房完成投资58.8亿元，增长59.4%。一季度全市