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东营商业地产城市综合体建设浅析及东西城商业圈 统计显示，2009年，东营城市居民人均可支配收入达21312.53元，同比增长9.4%，名列全省第三位，其中，人均工资性收入17502.23元。人均消费性支出13599.29元，同比增长9.5%，列全省第五位，收支均呈现稳步较快增长的良好态势。而在2009年山东省人均GDP排名中，东营更是排名第一位。 从2003年4月东营银座购物广场开业起，外来大型商场、超市就不断涌入东营市场。振华、良友、新一佳、利群，以至已经签约的两家世界500强企业英国乐购和韩国乐天。是什么让这些内资、外资如此看好东营市场，甚至在良友、新一佳等商家败走之后，还有诸多商家纷纷抢滩东营？ 诸多数据暗示着东营人的购买能力，也让颇具投资眼光的客商们怦然心动。随着黄三角战略正式上升为国家战略，东营作为黄三角开发的主战场，正面临着前所未有的大好机遇。要以东营为中心，依托黄河三角洲高效生态经济区的开发建设，培植环渤海经济圈新的经济增长极和城镇发展区。所有这些，都为投资者注入了强劲的动力，也让零售业投资商看到了投资东营的希望。 　　纵观当前东营商业地产发展现状，未来东营商业地产会进一步受到政策扶持，保险资金入市在商业地产发展中扮演重要的角色。随着城市化进程的不断加快以及实体经济的不断好转，前一阶段包括写字楼和商铺在内的商业地产一直被低估的局面势必会发生根本的转变。同时受调控政策影响在住宅领域受限的民间资本也找到了很好的宣泄口。 　　由于当下政府宏观调控的目标是住宅，具有良好发展前景的商业地产的投资属性进一步得到确认。加上在住宅疯涨的过程中，商业物业价格一直偏低，这使得东营房地产投资者资金从住宅转向商业地产的力度将进一步增大，特别是民间资本将大举进军商业地产，尤其是商铺和写字楼。 　　当前的东营房地产市场经受着调控政策的严峻考验，同时，商业地产正在迎接自己的春天。在产业转型和消费升级背景下，商业地产行业机会将愈发凸现。产业转型带来第三产业的发展，收入分配改革将带来消费快速增长和消费升级，相应写字楼、零售物业和旅游度假等商业地产在东营迅速起航。 济南路与西四路商圈 　　济南路与西四路商圈：这一商圈位于西城中心区域，星罗分布着东营市百货大楼、商业大厦、供销商场、国美电器、东营市小商品城、天和购物广场、友谊服装城等各种类型的商场，此商圈代表着东营第一商圈。 济南路与西二路商圈 　　济南路与西二路商圈：济南路与西二路路口，东营银座购物广场(一店)为东营的商业版图东扩起到了关键作用。东营振华商厦经过几年的经营，这两家外来的大商场为东营西城打造出了第二商圈，为市民购物增添了新的选择。 西三路与济南路商圈 　　西三路与济南路商圈：这一商圈有胜大中心超市，向北则有银座二店。两家店分列该商圈的南北两端，其中还分布着大商电器、三联家电、阳光数码城、天成恒信数码广场、百祥数码城等商家，使得这个商圈成为东营的“硅谷”，成为人们购买数码、家电产品的首选区域。 东城安居工程商圈 　　东城安居工程商业圈：2006年12月15日，胜大超市新家园店在众成都市广场开业，2007年1月18日，东营市百货大楼东城店竣工开业，2008年9月，东营银座东城店开业，该商场将国际最流行的零售业态Shopping Mall引入东城，集购物、休闲、娱乐、饮食等各种商业功能于一体。2009年1月3日，民建时尚广场开业，四家商场超市在东城安居工程居住区内构建的全新商业圈初步形成，东城市民的基本消费在东城得到基本满足。2010年3月26日，全球500强企业英国乐购(TESCO)的东营项目开工奠基仪式在新邦·涌金门举行，计划将于2011年9月底投入运营。 西城未来商圈 　　领秀天成商业广场、盛世龙城商业街：打造西城未来发展商业区，周边生活小区林立，两项目建成后周边人口将达到3万多人，领秀天成建设中的4万平米大型商业，将引进国内外知名的大型超市入住，加上较早自发形成的海东路沿街商业、华纳大街沿街商业、东营商贸园、青岛路沿街商业组成了成熟的核心商业区。 东城未来商圈 奥城中心、金融大厦及黄河三角洲国际广场：地处东营市政务和商务中轴线上，借助开发区升级为国家级开发区正飞速发展的东风，以及国家对黄河三角洲大投资大开发的东风，使其成为名副其实的潜力核心地段、稀世商务空间。 中心城将新建5处“城市综合体” “城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 对于土地资源日益紧张的大部分城市来说，城市综合体无与伦比的“集聚效应”是实现土地价值最大化的一种形式，而一个具有良好商业功能的综合体，一可带动当地的就业，促进业态的提升，拉动当地的消费，提升