2010年4月-5月山东临沂春天假日步行街商业营销策略方案_精品.pptVIP

房商网—海量房地产资料下载 春天假日步行街商业营销策略方案 2010年4月-5月 A邻里风尚街 全三层商铺 B食尚休闲街 全三层 C文体乐园 南侧三层北侧二层 一、项目基本概况 一、项目基本概况　 可售面积约10984.4平方米。 A段3层商铺-邻里便利-均价3600元/平方米 B段3层商铺-食尚休闲-均价3500元/平方米 C段南侧3层商铺，北侧2层商铺-文体乐园-均价3300元/平方米。 A区商铺销售额：3663.1平方米*3600元/平方米=1318万元 B区商铺销售额：2137.5平方米*3500元/平方米=748万元 C区商铺销售额：5183.8平方米*3300元/平方米=1710万元 预计可实现销售收入：3776万元。具体分户面积确认后，再制定具体价格体系。 A-3层商铺3663.1平方米-沿健康东路 B-3层商铺2137.5平方米-沿长虹北路三中新门南侧 C-2、3层商铺5183.8平方米 A B C * ABC三区功能定位 　A区社区“邻里风尚”街区 立足社区周边服务，定位为日常生活服务类店铺。 商铺类别 经营内容、功能特色 投资前景 需求状况分析 邮政金融网点、保险机构 —— —— 稳定的租金收益 坐享商铺升值回报 先租后售，带租约销售可提升商铺价值 通讯手机店 —— —— 自购自营业主，节省租金 一层经营，二层自住，三层出租 酒水批发零售 —— —— 专业经营，服务周边餐饮商户和居民日常消费 经营前景潜力大 洗衣店、音像店、书店书吧、窗帘布艺店、美容美发、便利超市 —— 满足多种 经营项目 可合作投资，共同经营，业态互补。 三层均可满足经营 药店、诊所 —— —— 1+1投资模式，一层做药店，二层做诊所，三层做病房或中医推拿按摩 针对学校和周边居民提供服务 * ABC三区功能定位 　B区 “食尚休闲”街区 特色餐饮店、大众餐厅等； 粮油店、水果店等关联店铺； * ABC三区功能定位 　C区 “文体乐园”街区 以特色培训机构为主要目标招商群体，如钢琴学校、书画培训等。 文具、纸张等文化用品店和体育用品、户外运动装具等，同时补充以运动服装品牌店进驻。 * 二、项目的SWOT分析 　（一）优势点（S）：1、?项目当前交通较为便利，西接老汽车站和长安路，东邻东环路；2、?项目地处三中和长虹小学教育居住区，发展前景看好；3、?本项目满足部分自用型商家和投资客户的需求，有一定投资潜力；4、?商铺一层层高4米，预设夹层格局，可体现铺中铺或复式商铺的概念。 5、 部分商铺带后院，可以引申产品的优势，有独特卖点。 ◆发挥优势：A、在项目的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利和健康东路东拓潜力；东环路将成为第二条长安路，健康路将成为东西主干道。B、在项目的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机，挖掘商铺投资潜力；C、在项目的推广时，诉求学区和次商业中心街的投资潜力，增加置业者与投资者的信心。 * 二、项目的SWOT分析 （二）局限性（W）1、?项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件；2、?本项目周边商业经营环境清淡，对发展商业略为不足；3、?项目长虹路一侧狭长，建成后商铺密集度高，交通动线不便；4、?项目商铺规划缺乏整体形象定位，规划主题不鲜明；5、?项目商铺规模不大，不利于整体推广。 ◆解决方法：（1）?对商铺进行市场定位，明确目标客户；（2）?确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售；（3）?加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度；（4）?设立部分“免息分期付款方式”，降低购房者的置业门槛，吸引其入市。 （三）机会点（O）1、区位优势的发挥，辐射周边地区；2、周边规模社区的开发，将带动周边的人气，从而带动商铺的销售；3、健康路东拓，未来规划前景，投资潜力具备。 （四）威胁点（T）1、周边区域内在经营的商铺冷清，对自营业主会形成投资威胁；2、2010年后沂水商业开发进入旺盛期，对投资客和自营商铺业主分化严重，而本区相对优势非常不明显。 * 三、销售模式 （一）、只售不租模式 只售不租就是开发商将商铺产权直接销售给投资者，不负责该商铺的招商，由投资者自行使用。 对开发商而言，采取此种销售模式有两个条件，一是投资客源充足，客源直接销售，便于回笼资金；二是客源不足，势必导致价格低，资金回笼慢，而且等工程投资完成后迟迟不能销售完毕、商业氛围难以形成，导致项目不死不活。 优势：直接销售商铺，对投资者而言，可以自由使用该商铺，可出租给商家亦可自己经营，灵活度较高。 劣势：只售不租带来的是整个卖场或商业街的产权分离，开发商只管卖不管租，小业主各自为政。这势必将导致整个