内资房地产开发企业毛利差鉴证报告.docVIP

PAGE PAGE 1 注册税务师承办内资房地产开发企业 实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异情况鉴证操作指引 总 则 第一条 为指导注册税务师从事内资房地产开发企业实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异情况税务鉴证，提高注册税务师的鉴证质量，依法维护纳税人的合法权益，依据《注册税务师管理暂行办法》（国家税务总局第14号令）和《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）有关规定和要求，特制定本操作指引供注册税务师参考。 第二条 本市行政区域内取得法定资质的税务师事务所接受内资房地产开发企业的委托，提供第一条所述鉴证服务时，注册税务师应在遵守有关税收法律、行政法规的前提下，结合委托人的具体情况，参考本操作指引的相关条款。在鉴证过程中，如果遇到本指引未提供的情况，注册税务师应依据国家有关税收法律、行政法规的规定，按照行业规范的要求合理运用专业判断。 第三条 税务师事务所承办房地产企业涉税鉴证业务，应当与委托方签订涉税鉴证业务约定书。 第四条 本操作指引主要涉及如下几个方面： （一）开发项目基本情况； （二）资产成本、开发成本与税收规定的差异及纳税调整； （三）实际销售收入、销售成本、销售毛利与税收规定的差异及纳税调整； （四）在销售收入和成本确认时需要运用的一般方法； （五）本鉴证结果与企业所得税汇算清缴数据的勾稽关系。 第五条 由于鉴证中存在的固有限制影响注册税务师发现重大错报的能力，注册税务师按照税法的规定执行鉴证工作，只能对纳税申报表整体不存在重大错报获取合理保证，而不能对纳税申报表整体不存在重大错报获取绝对保证，因而在计划和实施鉴证工作时，注册税务师应当保持职业怀疑态度，充分考虑可能存在导致纳税申报表发生重大错报的情形。注册税务师应完整记录鉴证工作全过程，并形成工作底稿。 第二章 鉴证前的准备 第六条 注册税务师首次接受委托，应当了解委托人的基本经营情况、组织结构、内部控制制度等，评估鉴证的可行性、风险与工作重点。如果涉及的会计报表和纳税申报表期初余额，或在需要发表鉴证意见的当期会计报表和纳税申报表中使用了前期报表的数据，注册税务师应进行适当的审查。 第七条 期初余额的审核程序主要包括以下几项： （一） 分析上期期末余额是否已正确结转至本期，或者已恰当地重新表述，上期鉴证调整分录是否正确入账。 （二）了解上期财务报告和纳税申报表是否经过会计师事务所或税务师事务所审核。 （三）了解注册会计师是否对上期会计报表出具了非标准审计报告，若是则注册税务师应查清原因，并应特别关注其中与本期会计报表有关的部分。 （四）如实施上述鉴证程序仍不能获取充分、适当的鉴证证据，或前期会计报表未经审计，应对期初余额实施以下鉴证程序： 1、询问被鉴证单位管理部门。 2、审阅上期会计记录及相关资料。 3、通过对本期会计报表实施的鉴证程序进行证实。 4、补充实施适当的实质性测试鉴证程序。 (五) 初次接受国有企业（包括国有控股企业）委托，如前期会计报表未经审计，应尽可能获取其管辖财政机关对会计报表的批复。 第三章 对开发项目基本情况鉴证的要求 第八条 注册税务师应该获取有关证据，披露委托人开发项目的地理位置、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积、已售面积等。 第九条 注册税务师应当了解委托人的会计核算情况对各鉴证项目的影响，包括会计政策的选择和运用，是否符合适用的会计准则、相关会计制度（如果国家已经颁布了统一的行业会计核算办法，还包括相应的行业会计核算办法，下同），是否符合被鉴证单位的具体情况（具体参考提纲详见附件1）。注册税务师应当按照附件2的通常办法进行鉴证，当该办法不足以适应被鉴证单位的实际情况时，可以借鉴与注册税务师最相类似的行业的取证、分析方法。 成本的鉴证 第一节 开发成本（新制度为生产成本）的鉴证 第十条 对房地产开发成本的鉴证主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费等的鉴证。 基本方法包括但不限于： （一）评价开发成本和相关费用的内控制度是否存在和有效并一贯遵守。 （二）取得或编制开发成本、费用项目明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关的申报表等核对。 （三）了解纳税人成本、费用的合同及协议的执行情况，抽查大额成本、费用项目，审核当期支付的开发成本、费用项目是否取得合法、有效的原始凭证和审批手续，会计处理是否正确。 （四）审核本期实际发生的开发成本、费用是否按成本对象进行归集和分配，注意会计成本与计税成本的差异。 （五）审核预提尚未支付的开发成本、费用，按税法规定在税前进行扣除。 第十一条 土地征用及拆迁补偿的审核：针对拆迁补偿中产权置换、货币补偿、产权置换和货币补偿相