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县域房地产市场分析 摘要：本文选择目前中国房地产市场相对发展较缓慢，房地产经济较为薄弱的县域经济进行房地产市场的研究，从县域房地产市场发展的动力因素，发展的现状和未来趋势以及不利环境等方面对县域房地产市场进行分析，在此基础上进一步探讨县域经济内房地产市场的发展的前景和不足，进而提出房地产市场县域发展中应该注意的问题，从而在保证县域房地产市场的良性发展的基础上，发挥房地产市场对县域经济财政等得有利因素，重点论述了新的政策和经济形势下，我国县域房地产市场发展的契机和主要问题。本文首先从全国的范围探讨房地产市场的未来发展趋势，进而提出县域房地产市场发展的巨大潜力，再进一步分析县域房地产市场。 关键词：县域，房地产，趋势，重心，缓冲，经济 随着房地产业在主要大中城市的快速发展，房价的水涨船高，房地产市场在一定程度上出现了过热状况，房地产不仅成为了我国经济发展的重要组成部分，也成为了我国地方财政的重要来源。我国的房地产发展在很长一段时间内都集中在全国范围内的大中城市，在中小城市尤其是县城当中，房地产的发展相对较为迟缓，然而近几年随着行业竞争的加剧，主要大城市市场的逐步饱和以及国家宏观调控政策以及国际金融危机的影响，中国的房地产业开始出现向中小城市进军的现象，虽然目前甚至在相对较长的一段时间内我国房地产市场的重心依然会在大城市之中，但是中小城市，县域房地产市场的发展在未来必将加快，成为我国房地产市场的一个重要组成部分。同时中小城市和县域的房地产市场的发展在我国大城市房地产市场过热房价偏高的情况下，对稳定社会保证和谐具有重要的作用，因此研究我国县域的房地产市场具有重大的意义。 我国房地产市场现状：快速发展，大城市为主，中小城市起步晚 （一）总体形势 我国的房地产市场相对国外起步较晚，然而发展迅速，尤其是在全国范围内的大型一线城市房地产市场的发展迅速。随着固定资产投资规模的不断扩大，经济的持续快速增长和人民消费能力不断提高，以及政策对人口迁移的放松，我国的房地产发展进入了一个快速的阶段。从2010年的统计数据来看，从2001年到2010年全国商品房年度投资不断增长，没有因为国家宏观政策和经济形势而受到影响出现波动【1】。 从投资总量来看，2001年到2010年，我国房地产市场的投资总量不断增长，而宏观的经济政策调控和经济形势只影响了房地产投资的增长幅度，分别出现了两次增长率的大幅度下降。国家统计局发布的数据显示：2010年全国完成房地产开发投资48267亿元，同比增长33.2%，增幅同比提高17.1个百分点。这些数据充分说明我国房地产市场发展迅速，是经济的重要组成部分，然而我国的房地产市场的发展在总体迅速繁荣的背后存在着一些问题和不足。 （二）局部特征 在我国房地产快速发展繁荣的背后其实存在一些局部的特征和问题，包括区域横向对比的不平衡，纵向不平衡，以及大城市房地产过热。这些局部特征或者问题，是由于中国社会和经济本身的特色决定的，然而在我国房地产市场的良性发展的过程中这些问题会成为阻碍我国房地产良性发展的重要原因。 区域横向对比的不平衡：我国的房地产市场的发展在区域上存在着横向的不平衡，由于我国经济的东西差异和南北差异造成了区域购买力等因素的差异导致了我国房地产市场在发展之初就出现了区域之间的横向不平衡。陈浮和王良健在《中国房地产市场化区域差异与发展战略研究》一文中分别从土地出让市场化程度，住房消费支出度，房地产收入可比度，房地产投资多样化等九个维度分析了我国房地产市场的区域差异【2】。郭本红，彭晓群的研究进一步将我国的房地产市场划分为三类五个梯度，对全国不同省市的房地产市场进行了等级分类【3】。 纵向不平衡，大城市发展迅速，中小城市起步晚，相对滞后：除了区域之间的横向差异之外，在纵向上，大城市和中小城市县城之间也存在着巨大的差距。全国范围内的大城市例如上海北京广州等的房地产市场发展迅速，市场总量巨大，以上海为例，2006年上海市新建商品房上市量2199万平方米，成交量2131万平方米．成交量较上年增加20．4％，2006年上海市普通住宅成交量为1 389万平方米，占全市新建商品房总成交量的65％。与2005年相比．本市普通住宅成交总量上涨28％【4】。从这一组数据来看，上海这样的大城市每年的新增房屋数量，出售数量和收入数额都巨大，而同期我国的县域房地产来说，很多地区都是在2000年之后才开始发展起步，以郴州市为例，郴州市真正意义上的房地产开发基本上是从2005年这个时间段开始的，截至2009年县域房地产企业的资产6．09亿元【5】。从这两组数据的对比来看，我国目前的房地产开发依然是以大城市为主的，在中小城市特别是县级区域内的房地产开发晚，发展相对缓慢。 与区域发展不平衡，纵向差距大，相伴的是我国房地产市场在大城市的过热现象。北京上海等大城