房价走势预测.docVIP

2012年房价走势预测 ---中国房产资本论综合研究报告 作者：狂人日记 （各位买房的，卖房的，炒房的，闲逛的都进来看看，保证你有所所获） 导读：本文是笔者花了8个小时收集，整理，评论的一篇研究性文章。笔者认为此文的看点有以下几个：1，提出了影响房价的四要素。2，对刚需群体进行了分析和定位。3，对刚需群体的收入进行了大胆推论。4，对刚需群体的房价承受能力进行大胆推论，分析得出了“房价=当地年收入/9.6” 这段时间以来，各个地方，各大媒体最大的关注点，就是2012年的房市。到底2012年的房市会如何变化呢？我们先不直接讨论这个问题，作为一个普通老百姓，我没有受过良好的经济学教育，没有那些专家的的理论，更没有国家相关部门的准确统计数据。因此，我提出的相关说法肯定是有瑕疵的，敬请各位大哥大姐指正。我所用的数据和理论很大部分都是从网上收集而已，涉及侵权的，也别来找我了，因为我是穷人，俺也没那个能力跟你打什么官司。 下面进入正题，首先，我们要理清房地产市场的几个基本要素。购房人，房产资本家，国家政策形势，银行。这几个要素，我就不一一说明了，在以下详细分析中，我都作了说明。 第一要素：购房人。 这个就不解释了，大家都明白的。由于各种限购政策，我相信一般的炒房团不会在这个时候出来大量购买房了吧，社会闲散人员和闲散资金应该不会大量卷入楼市了，至少3年内不会了。 刚性需求群体。 楼市的刚性需求群体，一直以来都应该为恒定群体，应该说2011年的楼市交易量能反应这个刚性群体的规模。就一般家庭而言，只要有这个经济实力的，哪怕再贵，为了安家，老百姓都不得不去买高价房。我这里引用腾讯公司的一个调查结果----《新青年置业年度报告》。 为了更清楚的了解置业者的置业标准，腾讯房产在全国范围内启动“置业者行为调查”活动，在为期7个月的调查时间内，对北京、上海、广州、深圳等全国数十个大中小城市置业者展开调查，截至2011年12月31日，全国参与调查总人数达24.3万人，其中10个重点城市参与调查人数达13.4万人。 对于这个报告，我想它还是很具备代表性的，从调查人群来说，基本上反应了社会的刚需主要群体。但是这个地方，我有点不理解的是30-39岁的购房人群为什么达到了33%这么高的比例。我觉得至少应该把30-35岁，36-40两个数据分开，因为这样才方便分析。很难理解一个40岁的人，到现在还没房产，有购房刚性需求？难道是为下一代？因为房价2005年开始暴涨，直至6年间隔，36-40岁的群体在6年前应该就是30-35，难道在2005年的时候这个年纪阶段的人还有很大一批没有购房么？30-35岁这个层次还比较好理解，因为这批人在这个时间可能购买的是小户型，现在有购买二套房的需求。 所以，我们在这里分析得出，未来3年内的购房刚性群体还是25-35岁之间的人群，比例至少占80%。其中25-30岁应该是最大刚性群体。 值得注意的是，调查报告指出，对于所有的受访人群，有置业需求而未满足限购条件的占比56.7%，有置业需求并满足限购条件的占26.3%，其占17%。也给刚需大大的打折。 购买力。 老百姓的购买力是影响楼市和房价的一个重要决定性因素，尤其是刚性需求群体。无论房价100元每平米，还是10万元每平米，购房人必须得有这个购买实力才会成交，才有交易，才有买卖，才有价格。 A ，刚需收入水平 老百姓的收入水平也是一个很难统计的数据，这里我也调取腾讯房产的数据。通过调查数据得知置业者的收入水平呈橄榄结构，年收入6万元以下 25.1%，年收入6万-12万元 41.8%，年收入12万-24万元 23.5%年收入24万元以上 9.6%。还有另外一幅调查数据图来反演这个收入统计。这个收入统计各地区都有很大差异。 通过对比多种数据推论得出，刚需群体的年收入应该是在3--15万以内。当然这个只是推测数据，不代表少数特殊群体。比较合理的是通过购房面积倾向统计进行购买反算。我们调取40平米-120平米的数据，按照中国目前的大概房价收入比20计算出比较科学的数据。 最后得出结论，刚需中33%的人年收入为2-3.5倍当地平均房价，17%的人年收入为3.5-4.5倍当地房价，22%的人年收入为4.5-6倍房价。所以刚需群体的年收入应该是2-6倍当地房价。 B，房价收入比 这里要补充一个房价收入比概念。房价收入比所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。。以 HYPERLINK /view/2621.htm \t _blank 北京为例：2009年一套4环以内普通两居室新房80平米，按疯狂涨价后单价2万5千元计算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为