房地产企业结构与趋势.docVIP

金融与企业篇 中国房地产企业：结构与趋势 随着房地产整个产业的升温，各界对它的关注也越来越多，认识上趋向于成熟和理性。人们逐渐认识到，房地产除了直接可以感受到的房屋和决定房屋价格的市场外，还有一种潜伏住宅和市场之下的力量——房地产企业。房地产企业是房地产产品的直接供应者，是市场的主体，对房地产业的发展和市场的发育起着不可替代的作用。为避免重复，本篇的房地产企业主要指房地产开发经营企业。 一 房地产企业数量和规模  中国现有房地产开发企业28000多家，平均资产总额仅为4400万元，全国平均每个房地产企业年均竣工面积只有2万多平方米。房地产企业中拥有一级开发资质的仅349家，整体规模较小。而作为房地产企业中实力较强的上市公司中的十强，其平均总资产也只有60亿（根据搜房研究院、国务院发展研究中心和清华房地产研究所发布的《2003年中国房地产上市公司TOP10研究报告》），与国外几十亿、上百亿美元的大型房地产公司相差甚远。  从市场份额来看，大陆市场化程度较高的上海、深圳排名前10位的开发商的市场占有率分别为23%、20%，而香港前9位的房地产商的市场占有率达80%。全国的市场占有率情况更遭，2002年万科在全国的市场占有率仅为0.94%（其中深圳、上海、北京、天津、成都的市场份额分别为2.37%、0.97%、0.89%、1.68%、1.96%）,而美国前三名的房地产企业的市场占有率达45%。  表1 中国一级资质房地产开发企业省区分布 单位：个 北 京47 湖 北13 湖 南6 陕 西3 天 津20 吉 林7 河 北1 新 疆6 内蒙古0 浙 江27 云 南4 广 西2 辽 宁24 山 东22 西 藏0 贵 州3 上 海37 山 西2 青 海2 海 南0江 苏29 黑龙江11 宁 夏3 重 庆10 福 建14 安 徽12 广 东23 甘 肃0 江 西2 河 南7四 川9 全 国349 资料来源：  表2 中国房地产上市公司总资产10强 单位：％ 股票代码 股票简称 总资产（万元） 排 名 600266 北京城建 8415881 1 000002 万科Ａ 8215822 2 600663 陆家嘴 7707593 3 000931 中关村 7399304 4 000024 招商局Ａ 5268965 5 600881 亚泰集团 5191806 6 600675 中华企业 5159187 7 000006 深振业Ａ 4490888 8 000042 深长城Ａ 4404679 9 000009 深宝安Ａ 10 资料来源：《2003年中国房地产上市公司TOP10研究报告》。 图1 69家房地产上市公司总资产比例图  房地产开发投资量大，运作周期长，需要大量的资金做保障，从这个意义上讲，房地产企业应更注重规模和实力。而我国房地产企业规模普遍较小，造成这一现象的主要原因： ① 房地产业发展时间短，通过竞争来实现优胜劣汰，整合资源的过程还没有完成。近90%的房地产企业是在1992年、1993年房地产热时一哄而起的，1/3的企业没有开发能力，专靠“炒卖”度日，这些企业有一个逐渐被市场淘汰的过程。 ② 当前房地产平均利润率较高。当国民经济走向繁荣时，房地产业率先发展，会取得高于社会平均水平的利润。在西方国家市场机制相当健全的条件下，繁荣期房地产业平均利润一般会达到20%以上，甚至是40%。中国当前正处于房地产繁荣期，行业的平均利润率大概在30%左右。行业平均利润率高的结果是不断有小规模企业进入，业内经营不善的企业亦能获得利润，不致被淘汰出局。 ③ 房地产市场是区域性的市场，房地产产品具有独一无二性，企业间不可能出现完全竞争。房地产的产品是特殊的，全世界只有这么一个，并且不可移动，也不可