2010中山美食文化休闲广场商业营销策划方案_精品.ppt

* 考虑到目前凤台县商业体量的加大，凤台县整体商业去化速度加快，本案区域内商业发展程度，采用竞争导向法加以权衡，故目前本案所在区域内当前商业市场价格为： 5500元/ ㎡～6500元/ ㎡ 人民家园 中山美食广场 同面积月租金差额150-250元 200米 低 高 6000--6500元/㎡ 5000-5500元/㎡ 均价建议 主力面积建议 60-140㎡ 30-110㎡ 营销思路 营 销 思 考 定价区间及面积建议 * 结 论 总 结： 目前凤台县在售商铺市场均价5000元/㎡～20000元/㎡ 目前本项目区域内消费群心理承受价格：6000元/ ㎡ 从现有市场情况来看，目前市场上在售项目有限，商业价格已略超于消费群心理价位， 未来商业供应面积将逐步增大，价格整体增长速度将有所降低。 目前价格多数超出客户心理预期，必将导致商业性商品房去化速度的降低。 总体来讲，该凤台县内商业房产市场仍处于一个良性的市场范围内。 营销思路 营 销 思 考 滨河湾08年12月销售，09年10月售完，共计108套均价18400元/㎡，月销售9套 * 本案的业态分布（经营范围）：社区式商铺以餐饮为主，兼超市、洗衣店、便利零售、美容美发、音像制品、足浴、网吧、电玩城、咖啡店等） 本项目业态建议 访问区域 平米租金 主营产品 主城道路边缘区域 26元/㎡/月 餐饮 27元/㎡/月 餐饮 30元/㎡/月 餐饮 20元/㎡/月 餐饮 现有主要业态 本 项 目 业 态 建 议 营销思路 营 销 思 考 * 销售时间节点安排 4月 5月 8月 7月 6月 9月 第一阶段：A、B区整体形象导入 第二阶段A区蓄客 B区蓄客阶段 第三阶段 销售阶段 B区蓄客阶段 10月 11月 第四阶段A区剩余量货量清理；B区蓄客 第五阶段B区销售 12月 11年元月 第六阶段B区剩余货量处理 推广主题 百年中山路，唯一美食城 凤台，最大的美食广场 中山美食广场A区即将登场； 中山美食广场A区，小面积低总价，10余万自己做老板； 中山美食广场A区抢购中； 中山美食广场B区，即将登场； 中山美食广场B区，珍藏x平米，即x套，敬请把握 中山美食广场A区仅x席，机会只有一次； 中山美食广场B区，单价x元起； 中山美食广场B区，火热枪购中！ B区蓄客 11年2月 营 销 节 点 节点安排 6月16日售楼部开放并收诚意金 7月10日A区对外销售盘 8月14日B区对外销售盘 凤台商业示范第一街 5月20号售楼中心装修 5月初项目开始包装推广 * A区商铺数量少，位置优，高价位，低推广 销售建议 B区两层商铺异价销售，低价位，高推广 A/B区提升商铺“附加值” 1、提前营造商业氛围（商业形象展示）； 2、制定所有店铺统一包装制度，提升层差感、档次感； 3、营造洁净的周边环境，销售中心布局出商业氛围，给客户进入黄金屋的感觉； 4、借政府颁给 中山美食广场“凤台县商业示范第一街”称号，做炒作。 营销推广建议 营 销 思 考 AB区同时推广，同时蓄客，A区售完，B区开售 产品优势互补，提升整体附加值 1、AB区同时推广形成区域规模优势； 2、AB区异价销售，形成价格互补，错位竞争，客户选择性大 根据市场情况，可考虑统一招商后销售 * A/B区（人民家园、城南小区）两层商铺异价销售 目 的：降低投资客或自营者的“置业门槛”，扩大客群范围， 缩短销售周期。 销售时间：2010年8月14日 销售价格：一层“7000元/平”，二层“4000元/平” 主推卖点：中山美食广场，黄金商铺4000元/㎡起 营销推广建议 营 销 思 考 * A/B区（人民家园、城南小区）延长蓄水期，“培育”市场 目 的：最大程度的降低销售风险，获得最大利润 销售时间：2010年5月中旬，对外宣传 销售价格：视市场行情“报价” 周 期:暂定销售预计周期2-3个月 营销推广建议 营 销 思 考 * 推广主题：凤台县首家售后包租型商铺 推广策略：在对外公开的同时，以包租3-5年，年回报率5-8%逐年递增的形式 对外出售 目的：吸引投资客，增强客户购买信心，加快销售速度 针对人群：市场投资客 销售策略 售后包租 营销推广建议 营 销 思 考 * 统一招商：未售先租，带租销售，购房者买房即得租金 1、维护产业经营黄金比例:以5∶3∶2黄金比例，餐饮5，网吧、洗衣、足浴、超市3，其他2； 2、经营方式的选择原则 ：自营、联营和租赁； 3、招商顺序原则 ：核心餐饮业为主，次主力店为辅的原则； 4、特殊商户招商优惠原则 : 特殊商户指具有较大规模、老店、科技含量的经营单位，并给予优惠政策，起到增强商业氛围