淮南市房地产开发企业税收征管现状存在的问题及对策.docVIP

淮南市田家庵区房地产开发企业税收征管现状存在的问题及对策 ?发布日期：2010-05-26?? 淮南市田家庵区房地产开发企业税收 征管现状存在的问题及对策 田家庵区地税分局税收调研第一课题小组：李同华 姬庆中 张晓华 近年来，淮南市房地产业在自我发展和宏观调控中不断发展壮大，总体上呈现持续、稳定、快速发展的格局，成为推动淮南市经济和社会发展新的增长点和重要支撑。田家庵区房地产企业作为淮南市房地产行业的主力军，虽然总体上保持了较好地发展态势，但在发展过程中以及税务部门管理的过程中也出现了一些新情况和新问题，本文仅从税收征管角度探讨田家庵区房地产开发经济。 一、淮南市和田家庵区房地产业发展的情况和特点 截至目前，淮南市的房地产行业正处于成长发育阶段，与周边城市相比，市场价格仍处于中下阶段。2008年，全市房地产投资达30亿元左右，住宅开发面积达150万平方米左右，竣工达120万平方米左右，新建经济适用住房30万平方米，廉租住房1000套计5万平方米。随着全市近两年经济、煤电产业化的快速发展及城市化进程的加速，以及北部和西北区域出现采煤沉陷，原有的城市格局已经限制了城市的发展，突破原有的城市格局成为一种必然。几年前，淮南制定了“东进、南扩、西调、北连”的空间发展战略，其中“南扩”成为了近期城市空间发展的重点。 田家庵区作为全市的政治、经济、文化和商贸中心，总面积250余平方公里，人口近50万，是安徽省城市人口最多的市辖区，综合经济实力位居全省前列。2008--2009年，全区房地产市场商品住房销售均价分别为2797元/平方米和2838元/平方米，价格增幅不大。目前，随着合淮同城化建设和山南新区的全面开发，一批重点项目的陆续实施，对于推动房地产行业的发展起着积极的作用。同时，以高收入阶层住房更新换代为特征的主动型需求，以新区建设为特征的被动型需求以及农村人口向城镇转移和学生、军人等就业所需住房为特征的自动型需求的拉动，正进一步推动房地产业发展。总的来看，整个行业现处于比较理性的发展时期，房地产市场相对成熟，该产业已成为田家庵区经济的支柱产业，为经济发展和改善民生作出了重要贡献。2009年，全区房地产开发投资依然保持着平稳较快发展的趋势，呈现出稳中有升的良好发展态势。 二、田家庵区房地产开发行业税收征管现状 目前，在田家庵区登记注册的房地产开发公司181户，其中正常经营户130户。其中根据市局房地产开发行业属地管理原则，登记14户开发项目在田家庵区内的注册分公司。房地产开发行业2008年度和2009年上半年缴纳各项税收数额见下表： 田家庵区地方税务局房地产行业税收统计表 单位：万元 税种 2008年度 2009年1-11月份 营业税 11913 12678 土地增值税 1572 1158 城建税及教育费附加 1185 1223 个人所得税 273 433 企业所得税 913 681 房产税 143 170 土地使用税 1330 1497 印花税 89 100 税款合计 17418 17940 占全年地税收入比例 45% 45.4% 　 通过分析数据可以看出，房地产开发行业已经成为地税部门的绝对重点税源行业。2008年征收房地产业地方各税17418万元，占全年地税收入万元的45%；2009年1-11月份征收房地产业地方各税17940万元，占分局税收总量的45.4%。可以说，房地产开发行业已经占据了田家庵区区级地税收入的半壁江山。在房地产开发行业所缴纳的各税种中，营业税、土地增值税和企业所得税又成为了三大主体税种，同时也是对该行业进行税收征管过程中出现问题较多的税种。 三、影响田家庵区房地产开发行业税收征管的因素 从近年看，影响田家庵区房地产开发行业税收征管的因素主要有以下几个方面： （一）房地产税收政策调整促进了税收。一是土地使用税政策调整。2006年，财政部与国家税务总局联合印发了《财政部、国家税务总局关于房地产土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号文件），明文规定房地产开发公司取得土地使用权应缴纳土地使用税，从而解决了以前法律无明文规定，征收依据不充分，执行标准不统一的难题。年底，国务院又印发了《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（中华人民共和国国务院令第483号），对全国范围内土地使用税税额进行调整，将新的土地使用税税额调高为原定额的3倍。两项政策措施的出台，极大地提高了征收房地产开发行业土地使用税的规模。田家庵区房地产开发行业2007年缴纳土地使用税仅为156万元，由于淮南市土地使用税额标准调整始于2008年，当年度田家庵区地税分局征收入库土地使用税一下激增到1330万元，增长近8倍，2009年1-11月份，征收入库1497万元，同比增长13%。二是印花税政策调整。财政部和国家税务总局