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办公房地产投资 主要内容： 1. 办公房地产概述； 2. 办公房地产投资的含义、类型与特点； 3. 办公房地产投资的影响因素。 一、办公房地产概述 1. 含义：Office Building 机关、企业及事业单位的行政管理人员、业务技术人员等办理行政事物或从事业务活动的建筑空间，即办公用房。这里是指专业商业办公用楼、商务办公写字楼。 写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理（Rhodes和Kan，1971）。 发展阶段： 阶段 特 点 传统 立足于自然，小空间；私密性强，可自行控制工作环境，但间利用率低，缺乏灵活性。 早期 大空间，追求实效，但办公环境机器化、工作方式非人性化 后期 大空间，对内外环境、功能的人性化安排 智能化 3A——办公智能化（OA）；设备自动化（BA）；通信传输智能化（CA） 5A——3A＋安保智能化（SA）；消防智能化（FA） 顶级物业 (国际写字楼) 高档物业 (甲级写字楼) 中档物业 (乙级写字楼) 低档物业 (丙级写字楼) 品质 物理状况一流，质量达标或超标 物理状况优良，质量达标或超标 物理状况良好，质量达标 物业已使用一定年限 规模 超50000平方米 1～5万平米 无限制 无限制 客户 国内外知名大公司、财团 有知名大公司，多为研发、服务类 多为国内中小公司，销售代理或产品研发 小型私企，从事简单的销售业务 物业 服务 品牌物业公司，24小时维护维修及保安服务 知名物业公司，24小时维护维修及保安服务 有物业公司服务 有一般性物业服务内容如卫生、值班 交通 临近两条以上主干道，极佳的可接近性 有多种交通工具直达 有交通线路到达，较方便 有交通线路到达 区位 条件 位于主要商务区的核心区 位于主要商务区或副都心区 副都心或较好的城区位置 一般城区位置 智能 3A～5A 3A及以上 无限制 无限制 2. 分类——按档次 说明：智能化5A 办公自动化系统OA ，Office Automation， 旨在提高信息处理能力与处理效率的各种办公设备及相应软件的集成 ； 通讯自动化系统CA ，Communication Automation， 旨在通过建筑物内外信息交往来提高业务办理效率的设备与网络的集成； 楼宇自动控制系统BA ，Building Automation，旨在保障建筑物内所有机电设备稳定、可靠运行； 消防自动化系统FA ，Fireproof Automation 安保自动化系统SA ，Safety Automation 停车管理自动化系统PA ，Parking Automation 说明：新兴的办公物业产品类型 SOHO：即small office,home office（小办公室，家庭办公室；小型家庭公司），既是指满足追求自由、时尚的新型生活和工作方式一族的物业空间需求，也代表一种前潮的生产力、活跃的新经济。 MOHO：Match Box，Hour，Office，即集现代建筑、现代生活、现代办公、现代服务于一体的酒店式商务公寓模式，具有多动能性、移动性、高科技性、个性化、不限时性、高效性等特点。 商务综合体：以办公楼为主体的、多功能的建筑综合体。 4. 办公房地产的特性：用地法定年限外 （1）使用功能：提供商务处理的空间，承担部分城市社会功能； （2）作为服务业的生产资料，其价值与物业的档次、功能、物业管理紧密相关，但从根本上取决于行业类型及其发展、企业发展策略与租金预算等； （3）写字楼租户、写字楼群体之间具有聚集效应； （4）在房地产市场中先起先落。 二、办公房地产投资的含义、类型与特点 1. 含义 投入资金用于办公房地产的开发建造或购买，以获得相应收益的房地产投资行为。 2. 类型 （1）办公房地产直接投资：是指从购地开始的开发投资、面向建成商用物业的购置投资以及商业房地产租赁三种形式。 办公房地产间接投资：是指将资金投入与办公房地产相关的证券市场的行为，不需要直接参与经营管理工作，主要是通过资本市场进行房地产投资，几乎涵盖房地产金融投资的所有形式。