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卖房税费和委托手续事宜
税费政策
一、普通住房与非普通住房的划分标准(依据：沪房管规范市[2012]3号)
从2012年3月1日起普通住房必须同时满足以下条件：
1．五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
2．单套建筑面积在140平方米以下；
3．实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。
二、出售方税收政策
1.营业税
个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。(依据：《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》财税〔2011〕12号)
个人购房日期的确定，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期按照孰先原则确定。（依据：《国税发[2005]89号》《国税发[2005]172号》）
营业税税率5%，按规定缴纳营业税的，同时还须按规定缴纳城建税（7％、或5％、或1％）、教育费附加（3％）、地方教育附加（2％）以及河道工程修建维护管理费（1％）。
2.个人所得税
（1）个人所得税征收
个人出售自有住房，按其收入额减除原值和合理费用后按20%的税率征收个人所得税。对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。本市核定征收率为普通住房1%，非普通住房2%。
（2）个人转让家庭唯一生活住房
对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。（依据：《关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》财税[2010]94号及《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》财税字[1999]278号）
3.土地增值税（依据：财政部《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》）
从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值??。
4.印花税（依据：财政部《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》）
从2008年11月1日起，对个人出售住房暂免征收印花税。
以下分析仅供参考：
1.XXXXX号房产位于内环线，普通住房的限定标准为330万元/套；
2.经过咨询房产中介，XXXXX房价大概在2,6000元至2,8000元，该房XXXX平方米，房屋总价估计在230万至248万。影响价格因素还包括房屋建筑年代、房型、市场行情等。
3.该房1996年即取得房屋所有权，属于超过五年的普通住房，营业税免交；
4.经咨询杨浦区交易中心“家庭唯一生活住房”包括夫妻及未成年子女的房产，不包括成年子女拥有的住房，因此该房可以免交个人所得税；
5.根据政策，土地增值税和印花税免交。
因此，根据上述政策文件和您提供的材料及事实陈述，该房产转让过程中，不会发生缴纳税费情况。
委托文件
1.委托人的户口本原件及复印件
2.房屋产权证原件及复印件
3.委托人的身份证复印件
4.受托人的身份证原件及复印件
5.公证委托书（在北京做公证亦可）
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