[工学]卧龙城土地定级估价.docVIP

前 言 卧龙城城镇土地定级估价工作，以中华人民共和国行业标准UDC《城镇土地定级规程》、《城镇土地估价》为依据，编制时间自2010年10月至2011年1月历时4个月，完成了卧龙城规划区内95平方公里的城镇土地定级估价任务，建立了以基准地价、宗地地价为核心的地价体系，工作成果包括《卧龙城土地定级估价报告》及系列图件。为卧龙城国有土地有偿出让、转让、清产核资、股份制企业土地资产作价入股及房地产开发经营管理工作提供了科学依据。 本报告能够顺利编制，并取得较佳的工作成果，离不开张博士的精心指导。在编制过程中，张老师结合《石城县城土地定级估价报告》倾心教授课程，精讲城镇土地估价的相关技术、编制原则，并教导我们做人的方法。通过本课程的学习，不仅使我基本掌握了有关城镇土地定级估价的专业知识，还使我领悟到将来作为一个估价人员应有的品德与行为规范，特别是在估价工作中，应该努力去成为一位“仁者”，从而达到“无敌”的效果,因为只有这样，方才能够在估价领域不断有新的发现，实现更多突破性的进展! 编制人：* 英杰 指导老师：张博士  目 录 定级评价原则综合分析和主导因素分析相结合原则定性分析与定量分析相结合的原则衔接原则因地制宜与区域差异性原则市场导向原则现势性原则规范性原则工作程序技术路线定级评价原则 土地定级估价是一项涉及面广、内容复杂、技术性强的工作，只有在合理的原则指导下，才能达到事半功倍的效果。城市土地级别调整与基准地价更新应遵循以下原则：综合分析和主导因素分析相结合原则 土地生产力的高低受土地的自然属性及经济、技术条件等多种因素的综合影响。但是，它们之间的作用和影响是不均等的，更不是等量齐观的。所以，在土地定级估价中不仅要考察各因素的综合影响，更要考虑其中主导因素对土地生产力的作用。对影响土地级别变化的各种社会、经济、自然因素进行综合分析，反映土地在经济效益、社会、生态等综合效益的差异。同时，重点分析对土地级别的变化起控制和主导作用的因素，突出重点影响因素。定性分析与定量分析相结合的原则 在政府驻地土地级别调整、基准地价更新工作中，除对某些难以定量的因素、因子采用定性分析外，应尽量把定性的经验性分析进行定量化，以定量计算为主。这样不仅便于对各方面进行综合、归纳，也便于中间与最终成果的处理分析，并能有效地克服人为的主观随性，提高工作精度。衔接原则 城土地的社会、经济、自然环境随着时间的推移和经济建设的发展变化而不断变化。其变化过程是渐进的，是在原有基础上进行的。土地定级估价成果的修订必须考虑土地级别变化的渐进性和原有成果资料的连续性。更新工作必须在严格执行国家有关技术规程的基础上，与原有基准地价成果资料相衔接。在更新时充分利用原有成果，并补充变化后的新资料，使新旧成果具有一定的连续性。 因地制宜与区域差异性原则 土地质量受土地自然属性及社会经济属性等多种因素的影响，不同城市的土地各有其特点，存在着一定的差异。因此，在本