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杭州房地产企业拿地36计[日期：2009-09-15]来源：? 作者：[字体：大中小] 第14计借尸还魂??? “借尸还魂”意指有些看上去没什么用途的东西，往往还可以借助它发挥作用，犹如“还魂”还必得借助看似无用的“尸体”。此言兵法，是说要善于抓住机会，即使看去无什用处，也要努力争取主动，转不利为有利，乃至转败为胜。运用于土地市场可理解为：有些土地由于规划用途限制，无分户土地证，只能出租而不能分割销售，利用率低，一般难入传统开发商的“法眼”，但假如地段优越，企业照样可获取丰厚利润。这类土地主要有：农村留用地、科研用地、旅游用地、园区配套用地等，地价低廉，企业拿地也比较容易。??? 2001年9月，浙江省下发文件规定“村集体土地被征用，可以按批准征用土地面积的10%－15%作为安置人员留用地，用于发展二、三产业”。通常开发商与村集体合作开发农村留用地，一方出钱一方出地、建成后获取稳定出租收益。目前杭州的顶级写字楼――嘉华国际和黄龙世纪广场（绿城办公大楼）等，均是10％农村留用地建成的。又如位于西溪板块的精装修酒店式公寓西溪·君逸汇，也是农村留用地，没有小产权证（所以售价比较便宜，2008年开盘起价6366元/平方米）。??? 2006年初开盘的拱墅区“香槟之约”，其土地性质是高科技园区配套用房，只有一张大产权证，50年使用权；2008年上半年以4500元/平方米左右的价格销售一空的“华艺星座”，毗邻广厦·天都城，土地性质为影视基地的配套用房，土地证不能分隔到户；位于滨江区的“龙禧硅谷广场”，是龙禧投资于2004年4月拿到的“体育休闲中心”用地（杭政储出[2004]24号，当时成交楼面地价仅920元/平方米）；位于之江板块的“国×·阳明谷”，2003年以“游乐设施专案”为名，建造了128幢独立别墅及70栋排屋别墅群，2005年被称为“旅游房地产”，到了2006年“阳明谷度假村已转向房地产经营”，2007年6月，“阳明谷度假村更名为居住区”。至此，“阳明谷度假村”转型成了杭州的顶级豪宅、杭州最稀缺楼盘，从当初的销售困境转为后来牛气冲天的8万多每平方米。第16计欲擒故纵??? 本计原意是：逼得敌人无路可走，必然会遭到强烈的反扑，而让他逃走，就可以消弱他的气势，然后紧紧跟踪，消耗他的体力，在适当的时候下手。本计所突出的是要放“纵”，而不是放“掉”，“擒”是目的，“纵”是方法。应用于拿地上可理解为：对于出让条件过于苛刻的意向地块，若判断不会有第二家企业来“抢”，则摆出玉碎之势、宁可使其流标，迫使政府增加有利于我方的条款，重新出让再摘牌。??? 2007年9月21日，位于城西上文山的余政拍出（2007）03号地块流拍，当时规划条件是容积率1.01，限高20米。由于地形限制，容积率根本就做不足。2007年12月31日挂牌出让（余政挂出（2007）70号地块），容积率调整为1.6，取消了建筑限高，起始价44105万元（杭州金成江南春置业有限公司以起始价竞得）；绍兴世贸中心地处中国轻纺城国际贸易区的核心地块，一直是柯桥的标志性建筑，因资金欠款和工程质量等问题，成为烂摊子。政府为了挽救“世贸”、重树形象，对其整体公开拍卖。2007年10月26日第一次竞拍时，发家于柯桥的绍兴头号开发商金昌并未报名，最终流拍。2007年11月13日进行了第二次拍卖，最终经过协商，“金昌”在无人竞争情况下众望所归地以2.37亿拍得“世贸”有关土地和房产；2008年1月23日，位于钱江新城的[2007]83号办公地块经历2007年11月的流标后，重新出让，容积率由9.0降至8.0（杭州力达房产以起始价竞得）。第17计抛砖引玉??? “抛砖引玉”从字面上可解释为：抛出一些不太好的东西，用来引出好的东西。用于军事是指用相类似的事物去迷惑、诱骗敌人，使其懵懂上当，中我圈套，然后乘机击败敌人。土地市场上此计为国土局常用：当市场高潮、很多企业头脑发热时，乘机搭配一些质地不太好的“砖”地块，卖出“玉”价格。很多地段不好、流标或收回重新出让的地块，都是采用这种方法。??? 杭州国土部门的市场把握和操盘能力是很强的，流标情况较少，而且收回的地块也最终都卖出了高价。转塘、下沙和丁桥区域一直是杭州较冷僻的住宅板块，多次刊登土地出让预告，然应者寥寥。2007年杭州由于“一地难求”，不少欲上市或刚上市企业不得不把目光投向此类地块：不少外来大鳄急于进入杭州，在下沙争得头破血流，如2007年7月成交的 [2007]35号地块（保利·东湾项目，商住混合地块），楼面地价达到了3326元/平方米，比条件类似的[2006]51号地块高出一大截（世茂·滨江花园项目，2007年2月以1319元/平方米成交）；2007年8月金都在转塘以超过10000元/平方米的价格拿地（周边的新帝·郎郡项目地价为4618元/平方