2014年慈溪保利滨湖天地营销策划方案提案 180P.ppt

保利滨湖天地2014年营销策划提案;目录;房地产市场剖析;全国市场宏观政策;;2013年慈溪住宅土地成交明细;2013年慈溪楼市成交分析;2013年慈溪市场总成交面积、成交均价较2012年有所降低。主要原因是2012年以来受市场调控影响，全面进入以价换量的行情。因此比较2010、2011年降价较多 虽然成交套数增加，但由于供应增加，2013年去化率较2012年降低！;面积段去化情况分析;;保利房源与市场库存情况分析;2013年慈溪别墅市场成交分析;2013年慈溪别墅市场库存分析;8;瑞宝尚源推售分析;;金地鸿悦推售分析;28;房地产市场小结;2013年销售推广总结;2013年销售金额;2013年慈溪楼盘排行情况分析;2013年销售节点回顾;;2013年营销推广排布;1-6月承前启后期;以大户型5#开盘为目标，多条线齐发。 线上宣传：“豪宅从未如此自私”“慈溪最后的私享型190豪宅”串联并提升产品价值点，“首期10万”“9900元/平起”营销噱头;8月中下旬南区车位旺销 共404个，当日去化72%。再一次在市场上形成销售旺势，为9月强势推售的大户型做铺垫。;事件营销：9月7日-9月22日，慈溪首次大型恐龙展，万人到访，意向客户上千人。;借恐龙展，结合销售信息轮番刺激市场！;线下拓展：全城派单拓客，历时20天，约35万份单页 销售三重礼：首期10万、日进斗金、种子卡计划;10-11月借商业转型;千亿保利，钜惠全城——双十二购房狂欢节;2013年活动营销;;1、在大户型为主的推售背景下，根据不同市场形势进行灵活应对。保持6度开盘整体约80%的去化，持续了12年的销售佳绩，稳固了“三冠王”地位，这是值得肯定的。 2、为任务而任务，推售节奏密集，阶段性推广完全以产品价值和纯销售信息为主，一来市场接受的信息多而杂，二来，完全忽略了综合体形象的稳固和提升。 4、就住宅而卖住宅，借助不到任何商业利好之势，虽然可动销，但造成的结果：一，销售疲态，二项目的市场认知仍是一个住宅盘，产品竞争毫无差异化。;3、客源已近消磨殆尽，通过大型体验式活动短期内拉动到访，后期也通过走出式的“行销”模式进行信息的散布与客源的补充，虽有一定成效，但不得不面对现实，效果略见一般。 4、通过几次大型公关活动强??了综合体概念，融入实景体验，增强活动体验感，活动形式和内容需要进一步深入人心。活动与项目相互促进、共赢。一方面，多做有市场传播力和噱头的活动拉动项目人气，稳固项目在市场上的标杆地位。另一方面，以央企城西标杆的号召力来释放和扩大活动影响力，做体现项目大盘格调的人气活动。;2014年推货计划;北区余房：1.65亿 北区未开公寓（5幢）：9.71亿 排屋余房：1.41亿 东区未开公寓（6幢）：7.08亿 商业别墅未开（50套）：3.33亿;;存货去化：1.5亿元 排屋：1.41亿元，90%去化 公寓：1.65亿元，30%去化;;;4-5月推售北区12#（东边套）楼王;;从西往东，首推光华路沿线楼栋，可以实现逐步溢价。推售3栋楼176套房源，可以涵盖从113-160方三个主力面积段，客群覆盖面广。;东区9月份第二批推靠近东边未规划空地的房源，楼栋视野相对更加开阔，价格适当拉升。同样3栋楼176套房源，涵盖113-160方客户群。 视蓄客和去化情况，附带推出商业别墅和2#大户型。13#继续作为楼王保留推售。;10月对沿河最后113-137方小户型进行景观楼王包装，实现小户型完美收官。;2014营销推广方案;营销思考;滨湖天地的标签;那么我们的客户是如何来看待这个80万方综合体项目的呢？ 来自客户深访的三组真实声音;客户真实声音1：陈总;客户真实声音2：谢先生;客户真实声音3：熊姐;事实上，客户对城市综合体价值并未获得充分认知， 只是当成住宅+商业的复合体， 并且对综合体后期运营状态表达担忧。;营销主题;滨湖天地80万方综合体大盘，围绕“实景呈现，商业运营”，将正式进入一个承前启后，全面体验的阶段;如果说，2013年我们奠定的主基调是项目品质年， 那么，2014年随着项目首期交付、实景展示呈现、商业全面进驻，这一切的完美落实。未来一年将是我们—— ;;推广包装造势; 占位城市高度，在大慈溪城市战略下重构项目价值， 在传播语境上与慈溪住宅项目做区隔， 以综合体价值感统领不同阶段的产品推售， 整合诉求，包装，活动等资源 从营销层面，全面做到项目综合体价值感知。;如何前置项目综合体商业价值?;当人们跨洋远飞奥地利溜冰场， 你已能于全城惟一的真冰场上享受冰上滑行的激情；;当世界环球旅游成为大众梦想， 你却能于4万方湾域丽景间享尽世界级岛居新天地；;人们去世界各