2014年杭州东郡国际营销策略提报147P讲解材料.ppt

东郡国际2014年营销策略提报;市场情况;2013楼市关键词 平走、群分、高涨、难测 2013年已不见上一年的疯狂，整体房地产走势平稳，有卖的好的盘，当然也有卖的差的盘，杭州房地产市场的群体划分进入了新阶段，土地市场出让火爆，为后续“量大价调”埋下伏笔，政策谣言多于实质，但只是时间问题，一切终将天下大白。;2013年杭州楼市核心信息;2013年，杭州土地市场烧出了一个千亿数字——1326.1亿。这个数字是2012年的两倍，比2009年高出近300亿，使杭州跻身全国土地市场前三甲，仅次于北京和上海。;2013年月度土地成交市场呈现一贯性的优质土地房地产旺季出让的惯性，从3月的首次推地，至5月又有一次小高潮，最高点出现在9月，月度成交金额约91亿元。;2009-2013年杭州土地出让指标比 ;2014年，商品房月度成交普遍比较平稳，即使在天气炎热的7、8月份，月度成交也在3000套上下，除2月份外，其余各月均在3000-4000套区间。;商品房库存量保持稳定，整体套数在5.5万套左右，其中住宅套数在2.6万套左右；;在2013年，杭州主城商品房库存走量持续走高，特别是在10月后多个新盘入市，新增货量迫使存量总值迅速突破5万套，逼近5.5万套；;整体的住宅销售市场出现了“冰火两重天”的情况 部分“低价入市”的楼盘获得了空前的成功;下沙在2013年 呈现出来“热度衰退”的状态;2013年下沙计划出让土地分布;2013年下沙出让土地实景情况;2013年成交套数排名;2013年12月下沙区商品房共计成交460套，比11月份成交量增加61套，环比增加15.29%。2013年，下沙区共成交商品房7024套，排名主城区第四位。 ;金沙湖;;直接竞品余量情况统计：;项目名称;公寓户型配比;项目名称;一期公寓户型配比;二期公寓户型配比;项目名称;公寓户型配比;;;;2014年下沙商品房（住宅）可售量预测;2014年下沙二手住宅上市预估;下沙市场——简单清晰;当差异性成为致胜的法宝， 当价格成为出货的关键， 政策成为成交风向标。 判断后市，尤为重要。 ;价格：平稳趋势·成交利器 在2014年中整体商品房价格趋于稳定，开发商更加务实的考虑整体入市的价格，以求能够保证销售。 2014仍然是以刚需为主要置业群体的年份，价格对于项目的销售仍然是至关重要的因素。 ;区域：板块热度差异极大 从今年来看，杭州的几个热点板块，奥体首当其冲，以龙湖·春江彼岸的热销向整个杭州展示了板块的价值，九堡的普福板块、大城北的祥符板块均处于拿地众多，大鳄云集的情况，市场关注热度较大，下沙板块由于土地出让较少，在售楼盘不多的情况，在市场发声较弱，非市场重点关注板块。;购房者：心态上扬 出手平稳 对于现在整体的房地产价格，刚需客户更多的是从是否能够承受的前提下进行考虑，对于现阶段价格认为相对合理的比例在逐步上升，整体观望心态气氛并不是非常浓重，部分理性价格入市的项目热销带来的对市场销售的乐观预计。 对于保值客来说，房产品的升值价值受到政策调控与后续房产税增收的信息所打击，保值价值适度存在，购买房产品已经不再是财富阶层所考虑的投资渠道之一；;政策平稳·信心回复，是一个产品比拼的大年 2014，平稳成交，价格成为市场风向标;成功是成功的教科书 让我们来关注一下2013年热销的楼盘;龙湖·春江彼岸;龙湖·春江彼岸;万科·北宸之光;6-9;中海·西溪华府;5-18;2013年热销楼盘特征总结;对于杭州楼市70方产品的理解;本项目70方产品基本可定位为刚需低端客;杭州70方左右面积户型产品情况说明（可售阶段套数）;杭州70方左右面积户型产品情况说明（新增套数）;2014年市场在售60-80方住宅套数约10800套;余杭区竞品典型案例;余杭区竞品典型案例;余杭区竞品典型案例;总结：;三期小户型市场接受度问卷调研说明;问题一：如果三期有70方产品，你是否考虑购买？;问题二：您购房的主要目的是什么？;问题三：你对于70方产品的房间需求是几个？;问题四：您能接受70方产品的总价区间是多少？;问题六：您购买70方的房子是否考虑户籍问题？;问题七：您是否了解下沙的购房入户政策？;问题八：您现阶段的家庭结构是如何的？;调研总结：; 2014年，我们的目标：;年度销售目标统计;2014年年度销售目标为：12亿元 整体推盘节奏如下;朗湾12#;4月;产品价值主张;;回看客户;他们是同一类人，他们关注价格，关注产品，关注品质服务 他们处于实现安家梦想的人生阶段， 他们，是新崛起的85后杭城中坚！ ;中坚力量85后的崛起;;他们与70后、85前不同， 他们的父辈处于60年代，是改革开放的第一批受惠人群， 因此他们的家庭条件较好，受教育程度普遍偏高， 虽然他们目前刚刚处于起步阶段， 但是他们接受的是全新的思潮， 推动